Kira sözleşmeleri, özellikle konut ve işyeri kiralamalarında zamanla değişen ekonomik koşullara göre yeniden düzenlenmesi gereken sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde, kiraya veren veya kiracı, adil bir kira bedeli belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açabilir.
Bu makalede, kira tespit davası nedir, kim açabilir, hangi şartlarda açılır, ne zaman açılabilir ve 2025 yılında nasıl uygulanır? gibi soruların cevaplarını bulabilirsiniz.
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin emlak piyasasına ve rayiç değerlere uygun hale getirilmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Amaç, hâlihazırda devam eden bir kira sözleşmesindeki kira bedelinin adil ve güncel bir seviyeye çıkarılması veya düşürülmesidir.
Bu dava, hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.
2. Hukuki Dayanak (Türk Borçlar Kanunu)
Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve devamında düzenlenmiştir.
🔹 TBK m.344/1: Kira bedelinin belirlenmesi yeni kira döneminde geçerli olmak üzere talep edilebilir.
🔹 TBK m.344/3: 5 yıllık kira süresinden sonra daha kapsamlı bedel tespiti yapılabilir (yeniden değerleme oranı sınırı uygulanmaz).
3. Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?
Kiraya Veren Açabilir:
- Kira bedelinin düşük kaldığını iddia ediyorsa
- Piyasa şartlarına göre artış yapmak istiyorsa
Kiracı Açabilir:
- Kira bedelinin piyasanın çok üstünde olduğunu düşünüyorsa
📌 Önemli: Sözleşmenin sona ermesi beklenmeden, sözleşme devam ederken de kira tespit davası açılabilir.
4. Kira Tespit Davası Açılabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Kira tespit davası açılabilmesi için bazı hukuki şartların yerine getirilmesi gerekir:
✅ Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalı
- Yazılı ya da sözlü sözleşme olabilir.
- Taraflar arasında kiraya ilişkin hukuki ilişki kurulmuş olmalıdır.
✅ Dava, Yeni Kira Döneminden Önce Açılmalı
- Kira artışı yeni dönem için geçerli olacağından, dava da yeni dönem başlamadan önce açılmalıdır.
- Örneğin, kira sözleşmesi her yıl 1 Haziran’da yenileniyorsa, dava en geç 31 Mayıs’ta açılmalıdır.
✅ Beş Yıllık Süre Dolmuşsa Geniş Kapsamlı Tespit Yapılabilir
- İlk 5 yıl içinde yalnızca yeniden değerleme oranına göre artış yapılabilir.
- 5. yıl dolduktan sonra, kira bedeli serbest piyasaya göre yeniden belirlenebilir.
5. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
| Süre | Dava Açılabilir mi? |
|---|---|
| Kira sözleşmesi bitmeden önce | ✅ Evet |
| Yeni dönem başladıktan sonra | ❌ Sadece bir sonraki dönem için |
| Sözleşme süresi 5 yıldan az | ✅ Sınırlı tespit (YDO oranı) |
| Sözleşme süresi 5 yıl ve üzeri | ✅ Tam rayiç bedel tespiti |
📌 Not: Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli sayılır, dava sürecinin uzunluğu bu tarihi etkilemez.
6. Görevli ve Yetkili Mahkeme
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
7. Dava Dilekçesinde Bulunması Gerekenler
Kira tespit davası açılırken dilekçede şu bilgiler yer almalıdır:
✔️ Kira sözleşmesi başlangıç tarihi
✔️ Güncel kira bedeli
✔️ Talep edilen yeni kira miktarı
✔️ Taşınmazın açık adresi ve rayiç bedel bilgisi
✔️ Emlakçı veya bilirkişi raporları (varsa)
8. Kira Tespitinde Mahkeme Nasıl Karar Verir?
📌 Mahkeme, bilirkişi eşliğinde taşınmazın bulunduğu yerin emlak rayiç bedelini, emsal kira bedellerini, konumunu, mevcut kira süresini ve enflasyon oranlarını dikkate alır.
📌 Eğer 5 yıl dolmamışsa yalnızca Yurt İçi ÜFE 12 aylık ortalama oranına göre artış yapılabilir.
9. Kira Tespit Davası ile Artış Oranı Ne Kadar Olur?
| Süre | Artış Ölçütü |
|---|---|
| 1 – 5 yıl arası | Yİ-ÜFE 12 aylık ortalama oranı |
| 5 yıl ve üzeri | Serbest piyasa rayiç değeri |
🔍 2025 yılı itibarıyla TÜİK verilerine göre Yİ-ÜFE oranı yıllık ortalama %60 civarındadır. Ancak 5 yıl dolduysa mahkeme %100’e kadar artışa hükmedebilir.
10. Kira Tespit Davası Açmadan Artış Yapılabilir mi?
Eğer taraflar arasında:
- Sözleşmede artış oranı açıkça yazılmışsa (ve bu oran kanuni sınırlar içinde kalıyorsa) artış dava açmadan da geçerli olur.
📌 Ancak sözleşmede artış hükmü yoksa veya sınırı aşan artış yapılmak isteniyorsa, dava açılması şarttır.
11. Kira Tespit Davasında Karşı Taraf Ne Yapabilir?
Kiracı veya kiraya veren, dava açıldığında:
- Deliller sunabilir (emsal kira örnekleri)
- Davanın reddini talep edebilir
- Uzlaşma sağlayabilir
Kiracı, dava devam ederken kira ödemeye devam eder ve dava sonucu ortaya çıkınca geriye dönük farklar tahsil edilir.
Sonuç
Kira tespit davası, hem kiraya verenin hem de kiracının adil kira belirlenmesi için başvurabileceği güçlü bir yasal yoldur. Ancak:
📌 Sürelerin dikkatle takip edilmesi,
📌 Kira sözleşmesinin incelenmesi,
📌 Dava açma şartlarının eksiksiz sağlanması,
…bu sürecin hukuka uygun şekilde ilerlemesi açısından hayati önemdedir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın