Günümüzde hem konut hem de işyeri ihtiyacının karşılanmasında en sık başvurulan yöntem kiralamadır. Bu kiralama ilişkisi ise hukuki bir zemine dayanmak zorundadır. İşte bu ilişkileri düzenleyen, hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hak ve yükümlülüklerini belirleyen hukuk dalına kira hukuku denir.
Bu yazıda “kira hukuku nedir?” sorusuna kapsamlı bir yanıt verecek, kira sözleşmesinin hukuki niteliğinden tarafların haklarına, sözleşmenin sona ermesinden uyuşmazlık çözüm yollarına kadar tüm yönleriyle bu alana ışık tutacağız.
Kira Hukukunun Tanımı
Kira hukuku, taşınır ya da taşınmaz bir malın kullanım hakkının bir bedel karşılığında kiracıya devredilmesi sürecini ve bu süreçte ortaya çıkan ilişkileri düzenleyen özel hukuk dalıdır. Temel amacı, kira ilişkisini düzenli ve adil biçimde yürütmektir.
Kira hukukunun temel kaynağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 299-378. maddeleri arasında yer alır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyucu özel hükümler getirilmiştir.
Kira Sözleşmesinin Unsurları
Bir kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki unsurlar bulunmalıdır:
- Kiralanan mal (taşınmaz veya taşınır),
- Taraflar (kiracı ve kiraya veren),
- Kullanım hakkının devri,
- Kira bedeli,
- Karşılıklı rıza ve irade uyuşması.
Sözleşme yazılı olmasa da geçerlidir; ancak yazılı olması ispat açısından önemlidir.
Kira Türleri
1. Konut Kirası
Yaşam amacıyla kullanılan meskenlerin kiralanmasıdır. Kiracı lehine düzenlenmiş pek çok koruyucu hüküm içerir.
2. Çatılı İşyeri Kirası
İşyeri olarak kullanılan taşınmazların kiralanmasını kapsar. Yine özel düzenlemelerle kiracı korunur.
3. Taşınır Mal Kirası
Araç, makine, ekipman gibi taşınırların kiralanmasıdır. Genel hükümler uygulanır.
Kiracının Hak ve Yükümlülükleri
Hakları:
- Kiralananı sözleşmede belirtilen şekilde kullanma,
- Onarım isteme ve ayıplı mal hâlinde indirime gitme,
- Sözleşme süresince kiralananı kullanma ve kira bedelini değiştirmeme hakkı,
- Yasal şartlar altında tahliye edilmemek.
Yükümlülükleri:
- Kira bedelini zamanında ödeme,
- Kiralananı özenle kullanma,
- Komşulara rahatsızlık vermeme,
- Sözleşme sonunda teslim etme.
Kiraya Verenin Hak ve Yükümlülükleri
Hakları:
- Kira bedelini tahsil etme,
- Kiralananın sözleşmeye uygun kullanılıp kullanılmadığını denetleme,
- Gerekli hâllerde tahliye davası açma.
Yükümlülükleri:
- Kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etmek,
- Kira süresince gerekli bakım ve onarımları yapmak,
- Kiracının kullanım hakkına müdahale etmemek.
Kira Sözleşmesinin Süresi ve Feshi
Süre:
Sözleşme belirli veya belirsiz süreli olabilir. Belirli süreli sözleşme süresi dolunca otomatik olarak bir yıl daha uzar, kiracı feshetmedikçe devam eder.
Fesih:
- Kiracı: Dilediği zaman 15 gün önceden bildirimle feshedebilir.
- Kiraya veren: Ancak TBK’da öngörülen sınırlı nedenlerle tahliye talep edebilir.
Kira Artışı ve Sınırlandırmalar
Kira artışı ancak şu şekillerde yapılabilir:
- Taraflar arasında yazılı anlaşma varsa,
- Artış oranı TÜFE 12 aylık ortalama ile sınırlıysa,
- Sözleşmede hüküm yoksa hâkim takdir edebilir.
Bu sınırlama kiracıların fahiş artışlardan korunmasını sağlar.
Kira Hukukunda Tahliye Sebepleri
Kiraya veren şu durumlarda tahliye davası açabilir:
- Kiranın ödenmemesi,
- Aile ihtiyacı,
- Yeni malikin ihtiyacı,
- Kiracının tahliye taahhüdü vermesi,
- Tahliye kararının uygulanması (örneğin: taşınmazın yıkılması, onarımı vb.)
Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk
1 Eylül 2023’ten itibaren konut ve işyeri kiralarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Taraflar, dava açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurmalıdır. Anlaşma sağlanamazsa mahkemeye gidilebilir.
Bu düzenleme, dava yükünü azaltmak ve hızlı çözüm sağlamak amacıyla getirilmiştir.
Kira Hukukunun Günlük Hayattaki Önemi
Kira hukuku, hem konut ihtiyacını karşılayan bireyleri hem de mülk sahiplerini doğrudan etkileyen bir alandır. Özellikle:
- Öğrenciler,
- Aileler,
- Küçük işletmeler,
- Gayrimenkul yatırımcıları
için kira sözleşmesinin doğru hazırlanması ve hakların bilinmesi büyük önem taşır.
Sonuç: Kira Hukuku Denge ve Korumanın Teminatıdır
“Kira hukuku nedir?” sorusunun yanıtı, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkiyi hukuk zemininde düzenleyen adil bir sistemdir. Bu hukuk dalı, taraflar arasında denge kurmayı, keyfî uygulamaları önlemeyi ve kira ilişkisinin öngörülebilir, güvenli şekilde sürmesini sağlamayı amaçlar. Bu nedenle kira sözleşmesi imzalamadan önce temel kira hukuku bilgisine sahip olmak, herkes için bir zorunluluktur.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın