Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, bir taşınmazın (ev, iş yeri, arsa vb.) belirli bir bedel karşılığında kiracıya kullanım hakkının verilmesini sağlayan hukuki bir anlaşmadır. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre, hem kiracı hem de mal sahibi (ev sahibi veya iş yeri sahibi) belirli hak ve sorumluluklara sahiptir.
Bu yazıda, kiracı ve mal sahibinin yasal haklarını, kira sözleşmesinin önemli maddelerini ve tarafların sorumluluklarını ele alacağız.
1. Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
📌 Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir ancak ileride hukuki sorun yaşamamak adına mutlaka yazılı olarak düzenlenmesi tavsiye edilir.
✔ Kira sözleşmesi noter onayı gerektirmez, ancak noter huzurunda yapılırsa daha güçlü bir hukuki belge olur.
✔ E-devlet üzerinden “e-kira sözleşmesi” oluşturulabilir.
📌 Kira Sözleşmesinde Yer Alması Gereken Temel Maddeler:
| Madde | Açıklama |
|---|---|
| Kiracı ve Mal Sahibinin Kimlik Bilgileri | Tarafların kimlik bilgileri (TC Kimlik No, ad-soyad vb.). |
| Kira Bedeli ve Ödeme Şekli | Kiranın hangi gün, ne şekilde (banka/elden) ödeneceği. |
| Kira Süresi | Kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihi. |
| Depozito Miktarı | Mal sahibine verilen güvence bedeli ve geri ödeme şartları. |
| Kiralanan Konutun Durumu | Taşınmazın mevcut durumu (eksikler, tadilat gereksinimleri). |
| Aidat ve Ek Masraflar | Aidat, ortak giderlerin kimin tarafından ödeneceği. |
🚨 Dikkat! Kiracının elden kira ödemesi yapması hukuki açıdan sakıncalıdır. Kira ödemeleri banka aracılığıyla yapılmalıdır.
2. Kiracının Hakları
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kiracıyı güçlü şekilde korur. Kiracının yasal hakları şunlardır:
✔ Keyfi Tahliye Edilemez
- Ev sahibi, belirli şartlar dışında kiracıyı evden çıkaramaz.
- Kira süresi bitse bile kiracı konutu kullanmaya devam edebilir (TBK 347).
✔ Fahiş Kira Artışına Karşı Koruma
- Konut kiralarında kira artış oranı en fazla TÜFE 12 aylık ortalaması kadar olabilir.
- Temmuz 2023’e kadar mesken kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır (TBK Geçici Madde 2).
✔ Depozito En Fazla 3 Kira Bedeli Olabilir
- Depozito, en fazla 3 aylık kira bedeli kadar olabilir (TBK 342).
- Ev sahibi, depozitoyu kiracının çıkışta zarar vermediğini kanıtladıktan sonra iade etmek zorundadır.
✔ Evde Kusur Varsa Tadilat Talep Edebilir
- Evde su, elektrik, doğalgaz gibi temel ihtiyaçları etkileyen bir sorun varsa, ev sahibi onarmak zorundadır.
✔ Haksız Tahliye Durumunda Tazminat Talep Edebilir
- Kiracı, haksız yere çıkarılırsa tazminat ve taşınma masrafı talep edebilir.
🚨 Örnek: Kiracıya 5 yıllık sözleşme süresi doldu diye ev sahibinin çıkış vermesi hukuka aykırıdır.
3. Mal Sahibinin (Ev Sahibinin) Hakları
Ev sahibi de bazı yasal haklara sahiptir:
✔ Kiranın Zamanında Ödenmesini Talep Edebilir
- Kiracı kira borcunu ödemezse, ev sahibi icra takibi veya tahliye davası açabilir.
✔ Kullanım Amacına Aykırı Kullanımı Engelleyebilir
- Kiracı, evde kanuna aykırı bir faaliyet yapıyorsa, ev sahibi tahliye talep edebilir.
✔ Kira Bedelinin Güncellenmesini Talep Edebilir
- Ev sahibi, her yıl kira artışı talep edebilir ancak TÜFE oranını geçemez.
✔ Evini Geri Alabilir (Tahliye Şartları)
Ev sahibi, ancak şu durumlarda evi tahliye ettirebilir:
📌 Tahliye Taahhütnamesi Varsa: Kiracı, tahliye taahhüdü imzaladıysa, belirtilen tarihte çıkmak zorundadır.
📌 Kira Ödenmezse: Kiracı, üst üste iki ay kira ödemezse icra takibi başlatılabilir.
📌 Mal Sahibinin Kendi Kullanımı İçin Evine İhtiyacı Varsa: Ev sahibi kendisi veya birinci derece yakını için ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir.
📌 10 Yıl Dolmuşsa: 10 yılın sonunda ev sahibi bildirim yaparak kiracıyı çıkarabilir.
🚨 Örnek: Ev sahibi, kiracıyı haksız şekilde çıkarırsa, kiracı tazminat davası açabilir.
4. Kiracı ve Mal Sahibinin Sorumlulukları
Kiracının Sorumlulukları
✅ Kirayı zamanında ödemek.
✅ Evde hukuka aykırı değişiklik yapmamak.
✅ Normal kullanım harici zararları gidermek (örneğin, duvarı delip zarar vermek).
Ev Sahibinin Sorumlulukları
✅ Kiralananın eksiksiz teslim edilmesini sağlamak.
✅ Ana tadilat ve bakım işlerini yaptırmak (örneğin, çatı akıyorsa tamir etmek).
✅ Hukuka aykırı tahliye girişiminde bulunmamak.
5. Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Çözüm Yolları
| Uyuşmazlık Konusu | Çözüm Yolu |
|---|---|
| Kira bedeli ödenmezse | İcra takibi başlatılabilir. |
| Ev sahibi haksız yere tahliye istiyorsa | Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir. |
| Kiracı fazla kira artışıyla karşılaşırsa | Kira tespit davası açabilir. |
| Evde büyük kusur varsa ve tamir yapılmıyorsa | Kiracı, mahkemeden tamir talep edebilir. |
🚨 Örnek: Kiracı 2 ay boyunca kira ödemezse, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve tahliye davası açabilir.
6. Sıkça Sorulan Sorular
🔹 Kiracı depozitoyu geri alamazsa ne yapabilir?
📌 Mal sahibi haksız yere depozitoyu vermezse, kiracı icra takibi başlatabilir.
🔹 Ev sahibi, istediği zaman kiracıyı çıkarabilir mi?
📌 Hayır, ancak haklı bir sebep varsa tahliye davası açabilir.
🔹 Kira bedeli elden ödenebilir mi?
📌 Hayır, banka yoluyla ödenmesi tavsiye edilir.
🔹 Kiracı, evde tadilat yapabilir mi?
📌 Ev sahibinin izni olmadan büyük tadilat yapılamaz.
🔹 Ev sahibi, evi satarsa kiracı ne olur?
📌 Yeni mal sahibi, mevcut sözleşmeye uymak zorundadır.
Bir yanıt yazın