Ev veya iş yeri kiralayan kişilerin en çok merak ettiği konuların başında kira artışının hangi kriterlere göre yapılacağı gelir. Kira bedelinin her yıl artırılması mümkün olsa da, bu artışın sınırları hem kanunlarla hem de yargı içtihatlarıyla belirlenmiştir. Özellikle son yıllarda artan enflasyon ve konut fiyatları, kira artış oranları üzerindeki tartışmaları da beraberinde getirmiştir.
Bu yazıda, konut ve iş yeri kiralarında kira artışının dayandığı yasal düzenlemeler, üst sınırlar, 12 aylık TÜFE ortalaması, 25% artış sınırı gibi güncel uygulamalar ve kira tespit davası gibi hukuki başvuru yolları detaylıca ele alınacaktır.
Kira Artışı Nedir?
Kira artışı, mevcut kira sözleşmesi süresi dolduğunda veya yıllık dönem sonunda, kiraya verenin kira bedelini belirli bir oranda artırması işlemidir. Ancak bu artış keyfi değil, belirli yasal sınırlamalara tabidir.
Kira Artışının Hukuki Dayanağı
1. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344
Bu madde, kira artışlarının nasıl yapılacağını açıkça düzenlemektedir.
2. 2022 ve 2023 Yıllarına Ait Geçici Mevzuat
Konut kiraları için %25 sınırı getirilmiştir. Bu sınır, son olarak 1 Temmuz 2024 tarihine kadar uzatılmıştır.
Konut Kira Artışı Neye Göre Yapılır?
1. 12 Aylık TÜFE Ortalaması
Normal şartlarda konut kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez.
Örnek:
TÜFE 12 aylık ortalama %58 çıktıysa, kira bu oranın üstünde artırılamaz.
2. %25 Artış Sınırı (Geçici Düzenleme)
TBK’ya geçici olarak eklenen madde ile:
- Konut kiralarında 1 Temmuz 2024’e kadar en fazla %25 oranında artış yapılabilir.
- Taraflar anlaşıp daha fazla oran belirlese bile geçerli olmaz.
- Bu sınırlama iş yeri kiraları için geçerli değildir.
İş Yeri Kiralarında Kira Artışı
İş yeri kiralarında, taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi varsa:
- 5 yıldan kısa süreli sözleşmelerde TÜFE 12 aylık ortalaması sınırı geçerli olur.
- 5 yıl ve üzerindeki sözleşmelerde, yeni kira bedeli, emsal bedel, bölge koşulları dikkate alınarak belirlenebilir.
- Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa bu oran uygulanır, ama aşırı fahiş oranlar yargı tarafından geçersiz sayılabilir.
Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Belirtilmemişse
Sözleşmede kira artış oranı belirtilmemişse, TBK m. 344/2 gereği, kira artışı TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçmeyecek şekilde hâkim tarafından belirlenir.
Kira Artışı Ne Zaman Yapılır?
- Sözleşmede yıllık artış varsa, her yıl aynı tarihte uygulanır.
- Taraflar yeni kira dönemi başında yeni oran üzerinde anlaşabilir.
- Kiracı, artış oranını kabul etmezse, ev sahibi kira tespit davası açabilir.
Kira Tespit Davası Nedir?
Ev sahibi, mevcut kira bedelinin emsal kira bedellerine göre düşük kaldığını düşünüyorsa, mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin tespiti için dava açabilir.
Koşulları:
- Sözleşmenin en az 5 yıl sürmüş olması ya da yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce ihtarname gönderilmesi
- Dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır
- Kararı hâkim verir
Kira Artışına Kiracının İtiraz Etme Hakkı
Kiracı;
- Artış oranının yasaya aykırı olduğunu düşünüyorsa kabul etmeme hakkına sahiptir.
- Bu durumda mahkeme yoluna başvurulabilir.
- Haksız artış taleplerine karşı şikâyet veya dava hakkı mevcuttur.
Taraflar Anlaşırsa Ne Olur?
Taraflar isterlerse kira artış oranını karşılıklı olarak belirleyebilirler. Ancak:
- Bu oran %25 sınırını aşamaz (konutlar için, 1 Temmuz 2024’e kadar)
- Anlaşma yazılı olarak yapılmalı, mümkünse ek protokolle kayıt altına alınmalıdır
Yargıtay Kararlarıyla Kira Artışı Örnekleri
Yargıtay 6. HD, 2021/1824 E., 2022/2785 K.:
“Taraflar arasında artış oranı kararlaştırılmamışsa, TÜFE oranı esas alınır. Fahiş artış talepleri geçersizdir.”
Yargıtay 3. HD, 2020/4895 E., 2021/1467 K.:
“Beş yılı dolduran kira sözleşmesinde, yeni kira bedeli bölge rayicine göre hâkim tarafından tespit edilebilir.”
Kira Artışına İlişkin Pratik Örnek
Durum: 1 Temmuz 2023’te 5.000 TL’ye kiraya çıkan konut
- TÜFE 12 aylık ortalaması: %60
- Geçici düzenleme gereği konut için en fazla %25 artış yapılabilir
- Yeni kira: 5.000 + %25 = 6.250 TL
Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Yazılı sözleşme yapın ve artış oranını belirtin
- TÜİK verilerini düzenli takip edin
- %25 sınırını ihlal etmeyin (konutlar için)
- Kira tespit davası süresini kaçırmayın (en az 5 yıl sonra açılır)
- Avukattan hukuki destek alın
Sonuç
Kira artışı, ev sahibi ve kiracı arasında en çok tartışılan konulardan biridir. Ancak bu konuda hukuki sınırlar ve güncel mevzuat açıkça belirlenmiştir. Kiraya verenin, tek taraflı olarak yüksek oranlı artış yapması mümkün değildir. Hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını koruyan bir sistem kurulmuştur. 2024 yılına kadar geçerli olan %25 sınırı, konut kiralarında taraflar arasında uzlaşmanın önemini artırmaktadır. Yargı içtihatları da bu sınırların dışına çıkılmasını önlemektedir.
Bir yanıt yazın