Günümüzde apartman ve site yaşamının yaygınlaşmasıyla birlikte, ortak alan kullanımı, aidat düzenlemeleri, yönetim sorunları ve komşuluk ilişkileri önemli hale gelmiştir. Bu konularda yaşanabilecek uyuşmazlıkların çözümünde temel başvuru kaynağı ise Kat Mülkiyeti Kanunudur.
Peki, Kat Mülkiyeti Kanunu nedir, kapsamı hangi alanları içerir, hangi hak ve sorumlulukları düzenler? Bu yazıda tüm yönleriyle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nu açıklıyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bir arsa üzerine inşa edilen binada bulunan bağımsız bölümlerin malikleri ile ortak alanların kullanımını, yöneticiyi, aidatları ve site kurallarını düzenleyen özel bir kanundur.
Amaç:
Ortak yaşam alanlarında düzeni sağlamak, mülkiyet haklarını korumak, komşuluk ilişkilerini yasal zemine oturtmak.
Kat Mülkiyeti ile İlgili Temel Kavramlar
| Kavram | Tanım |
|---|---|
| Bağımsız Bölüm | Daire, dükkân, depo gibi ayrı mülkiyeti olan bölümler |
| Kat Maliki | Tapuda adına kayıtlı bağımsız bölüm sahibi |
| Kat İrtifakı | İnşaat halindeki yapılar için ön mülkiyet hakkı |
| Ana Gayrimenkul | Apartman, site veya toplu yapı sistemi |
| Ortak Alan | Merdiven, asansör, bahçe, otopark gibi herkesin kullanımına açık yerler |
Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
Gerekenler:
- Tapu kütüğüne kayıtlı bir arsa
- Yapının tamamlanmış olması
- Belediyeden yapı kullanma izin belgesi (iskan)
- Bağımsız bölümlerin belirlenmesi
Kat mülkiyeti, kat irtifakından sonra tapuda tescil yoluyla kurulur. Bu işlem sonunda her bağımsız bölümün ayrı tapusu olur.
Kat Mülkiyeti Kanunu Hangi Konuları Düzenler?
1. Mülkiyet Hakkı
- Her kat maliki, kendi bağımsız bölümünde tam hakka sahiptir.
2. Ortak Alan Kullanımı
- Tüm kat maliklerinin ortak kullanımına açıktır.
- Hiçbir malik, ortak alanı kişisel amacı için kullanamaz.
3. Aidat ve Gider Paylaşımı
- Kat maliklerinin, ortak giderlere arsa payı oranında katılması gerekir.
- Aidat ödemezse icra takibi başlatılabilir.
4. Kat Malikleri Kurulu
- Yılda en az bir kez toplanır.
- Ortak kararlar çoğunlukla alınır.
5. Yönetici ve Denetçi
- Kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir.
- Yönetici apartmanın tüm idari işlemlerinden sorumludur.
Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Yasaklar
- Ortak alanların işgal edilmesi
- Mülkiyet hakkının komşulara zarar verecek şekilde kullanılması
- Gürültü yapmak, kötü koku yaymak, daireyi işyeri haline getirmek
- Aidat ödememek
- Ortak kurallara uymamak
Bu gibi durumlar kanun çerçevesinde uyarı, dava veya icra takibine konu olabilir.
Kat Malikinin Hak ve Yükümlülükleri
| Hakları | Yükümlülükleri |
|---|---|
| Bağımsız bölümde dilediği gibi tasarruf | Ortak giderlere katılmak |
| Ortak alanları kullanmak | Aidat ödemek, kurallara uymak |
| Yönetim kararlarına katılmak | Yönetim kararlarına saygı göstermek |
Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Dava Açma Hakkı
- Ortak alan ihlali
- Aidat borcu
- Gürültü/görüntü/koku şikayetleri
- Yönetim kararlarının iptali
gibi durumlarda Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda Yaptırımlar
| İhlal Türü | Sonuç/Yaptırım |
|---|---|
| Aidat ödememe | İcra takibi, dairenin satışı talebi |
| Ortak alanı işgal | Müdahalenin men’i, zararın tazmini |
| Kat malikleri kurulu kararlarına uymama | Mahkeme kararıyla zorla icra |
| Kurallara aykırı kullanım | 634 sayılı kanun gereği tahliye davası |
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay Uygulamaları
Yargıtay, Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırı davranışlarda özellikle:
- Ortak alan ihlallerini,
- Aidat ödememeyi,
- Gürültü ve koku şikayetlerini
ciddiyetle ele almakta ve kat maliklerinin haklarını koruyucu yönde kararlar vermektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu Hangi Yasal Kaynaktan Gelir?
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- Medeni Kanun (mülkiyet hakkı ile ilgili hükümler)
- İlgili yönetmelikler ve yönetim planı
Sonuç: Kat Mülkiyeti Kanunu, Apartman ve Site Yaşamının Anayasasıdır
Kat Mülkiyeti Kanunu, modern şehir yaşamının gerekliliği olarak, hem bireylerin özel mülkiyet hakkını hem de ortak yaşam kültürünü dengeleyen kapsamlı bir düzenlemedir. Bu yasa sayesinde apartman ve site hayatı hukuki kurallarla uyumlu ve sürdürülebilir hale gelir. Kat malikleri, hak ve sorumluluklarını bilerek davranmalı; yönetimler de bu çerçevede adil uygulamalar geliştirmelidir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kat mülkiyeti nasıl kurulur?
İnşaat tamamlandıktan sonra yapı kullanma izni alınır ve tapuda tescil edilerek kurulur.
2. Aidat ödemeyen kat maliki hakkında ne yapılır?
Yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir, hatta dairesinin satılması istenebilir.
3. Bağımsız bölüm işyeri yapılabilir mi?
Yönetim planı ve mahkeme kararıyla mümkün olabilir, aksi halde yasaktır.
4. Kat malikleri kurulu kararına uymamak suç mu?
Evet. Mahkeme kararıyla zorla icra yapılabilir.
5. Ortak alanı kullanamıyorum, ne yapmalıyım?
Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak müdahalenin önlenmesini isteyebilirsiniz.
6. Site kuralları hukuki olarak bağlayıcı mı?
Evet. Yönetim planı ve KMK, tüm kat maliklerini bağlar.
Bir yanıt yazın