Gayrimenkul alım-satım işlemleri, banka kredileri ve borç teminatlarıyla ilgili işlemlerde en çok karşılaşılan kavramlardan biri ipotektir. Bir borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan bu hak, borcun sona ermesiyle birlikte ortadan kaldırılmalıdır. Bu işlem ise “ipotek kaldırma” olarak adlandırılır. Peki, ipotek nasıl kaldırılır? Hangi belgeler gerekir? İşte tüm detaylarıyla ipotek kaldırma süreci…

İpotek Nedir?

İpotek, bir taşınmazın (ev, arsa, iş yeri) borcun teminatı olarak gösterilmesidir. En yaygın ipotek türü, konut kredisi kullanılırken bankanın evi ipotek altına almasıdır. Borç ödenmediği takdirde banka, bu ipotek hakkı sayesinde taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilir.

İpotek Hangi Durumlarda Kaldırılır?

• Banka kredisi tamamen ödendiğinde
• Borcun ifası tamamlandığında
• Alacaklı tarafın rızasıyla
• Mahkeme kararıyla (zorunlu hallerde)

Not: Borç sona erdiği anda ipotek otomatik olarak kalkmaz. Resmî olarak işlem yapılması gerekir.

İpotek Kaldırma İşlemi Nasıl Yapılır?

1. Borcun Tamamen Ödenmesi

Öncelikle, borç ilişkisinin tamamen sona ermiş olması gerekir. Bu bir kredi borcu, ticari borç veya şahsi borç olabilir.

2. İpotek Fek Yazısının Alınması

Alacaklı kurum (genellikle banka), borcun ödendiğini gösteren ve ipoteğin kaldırılmasını isteyen resmî bir yazı (fek yazısı) düzenler.

• Fek yazısı noter onaylı olabilir
• Bazı bankalar elektronik ortamda gönderim yapar

3. Tapu Müdürlüğüne Başvuru

İpotek fek yazısıyla birlikte Tapu Müdürlüğü’ne başvuru yapılır. Başvuru, borçlu ya da vekili tarafından yapılabilir.

4. İpotek Fek Ücretinin Ödenmesi

Tapuda işlem yapılabilmesi için düşük tutarlı bir harç ve döner sermaye ücreti ödenir. Bu ücret, taşınmazın niteliğine göre değişiklik gösterebilir.

5. Tapuda İpotek Kaydının Silinmesi

İlgili belgeler ve harç ödendikten sonra tapu sicilinden ipotek kaydı silinir. Böylece taşınmaz artık ipotekten ari (temiz) hale gelir.

E-Devlet Üzerinden İpotek Kaldırma Mümkün mü?

Bazı durumlarda, özellikle banka ipoteklerinde, e-Devlet üzerinden ipotek durumu görüntülenebilir. Ancak ipoteğin kaldırılması işlemi doğrudan tapuda yapılmaktadır.

Banka İpoteği Kaldırma Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Borcun tamamının ödendiğinden emin olun
• Bankanın fek yazısını mutlaka alın
• Tapu müdürlüğünde işlem yapılmadıkça ipotek silinmez
• Bankadan kaynaklanan hatalar varsa yazılı olarak düzeltme talep edin

Mahkeme Kararıyla İpotek Kaldırma

Bazı özel durumlarda alacaklı, ipoteği kaldırmamakta direnebilir. Bu durumda:

• Borç ödendiği ispatlanır
• Sulh hukuk mahkemesinde ipoteğin fekki davası açılır
• Mahkeme kararı ile tapuya başvuru yapılır

Bu yol, özellikle miras kalan taşınmazlarda eski ipoteklerin silinmesinde tercih edilir.

Zamanaşımı ile İpotek Kaldırılır mı?

Evet. Türk Medeni Kanunu’na göre, alacağın 30 yıl boyunca talep edilmemesi halinde ipotek zamanaşımına uğrar. Ancak bunun için mahkeme kararı gerekir.

---

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Borcumu ödedim ama banka ipoteği kaldırmadı, ne yapmalıyım?
Bankaya yazılı başvuruda bulunarak fek yazısı talep edin. Olmazsa mahkeme yoluna başvurabilirsiniz.

2. İpotek fek yazısı ne kadar sürede çıkar?
Genellikle 1-3 iş günü içinde bankadan temin edilebilir.

3. Tapu harcı ne kadar?
2025 yılı itibarıyla ipotek fek işlemleri için yaklaşık 300-500 TL arası harç ve döner sermaye bedeli ödenir.

4. Vefat eden kişiye ait ipotek nasıl kaldırılır?
Mirasçılar, veraset ilamı ve borcun ödendiğine dair belge ile tapuya başvurabilir.

5. Ticari ipotek nasıl kaldırılır?
Şirket borçlarında da aynı prosedür uygulanır; fek yazısı ve tapu başvurusu ile işlem tamamlanır.

6. İpotek kalkmadan satış yapılabilir mi?
Hayır. İpotekli taşınmazın satışı mümkündür ancak alıcı açısından risklidir. Alıcı genellikle ipoteğin kaldırılmasını şart koşar.

---

Sonuç

İpotek kaldırma, bir borcun sona erdiğini hukuken tescilleyen önemli bir işlemdir. Bu süreç bankayla iletişim, tapu başvurusu ve bazı harç ödemeleri gerektirir. Aksi halde taşınmaz üzerindeki ipotek kaydı aktif kalmaya devam eder ve satış, devir gibi işlemler kısıtlanır. Süreci doğru yürütmek için gerektiğinde uzman hukuki destek alınması faydalı olacaktır.