Kiralanan taşınmazlarda (konut veya işyeri) yapılacak tadilat ve onarımlar, kiracı ve kiraya veren arasında zaman zaman uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu nedenle, tadilat konusunda tarafların hak ve yükümlülüklerinin net bir şekilde bilinmesi ve anlaşmazlıkların önüne geçilmesi önemlidir. Bu makalede, kiralanan taşınmazlarda tadilat ve onarımlara ilişkin yasal durum, tarafların sorumlulukları ve dikkat edilmesi gereken hususları ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Kiralananda Tadilat Nedir?

Kiralananda tadilat, kiracı ya da kiraya veren tarafından taşınmazın yapısında, görünümünde veya kullanım amacında gerçekleştirilen değişiklikleri ifade eder. Örneğin, taşınmazın boya-badana yapılması, banyo ve mutfak tadilatı, elektrik veya tesisat yenilemeleri gibi işlemler tadilat kapsamındadır.

Kiralananda Tadilat Yapma Yetkisi Kimdedir?

Kiralanan taşınmazda yapılacak tadilatlar konusunda, yetki ve sorumluluklar Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlenmiştir. Buna göre;

• Zorunlu ve esaslı tadilatlar, kiraya verenin sorumluluğundadır.
• Kullanımdan kaynaklanan basit tadilatlar, kiracının sorumluluğundadır.

Zorunlu ve Esaslı Tadilatlar (Kiraya Verenin Sorumluluğundaki Tadilatlar)

Kiraya veren, kiralananın ayıpsız teslim edilmesi ve kiralama süresince ayıpsız kullanılabilir halde bulundurulmasıyla yükümlüdür. Bu nedenle, taşınmazın esaslı onarım ve tadilatları kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Esaslı tadilatlara örnek olarak:

• Çatı tamiratları
• Su tesisatının yenilenmesi
• Isıtma sistemlerinin onarımı
• Elektrik tesisatının yenilenmesi
• Binanın genel güvenliğini etkileyen onarımlar verilebilir.

Kiracı bu tür tadilatların gerektiğini tespit ettiğinde kiraya verene bildirmekle yükümlüdür. Kiraya veren makul süre içinde gerekli tadilatları yaptırmazsa kiracı, kira bedelinde indirim, tadilat bedelinin kiradan düşülmesi veya sözleşmeden dönme gibi hakları kullanabilir.

Basit Tadilatlar (Kiracının Sorumluluğundaki Tadilatlar)

Kiralananın olağan kullanımından kaynaklanan küçük çaplı tadilat ve bakım işlemleri ise kiracının sorumluluğundadır. Örneğin:

• Duvar boyası
• Kırık camların değiştirilmesi
• Musluk ve lavabo gibi sıhhi tesisatın basit tamirleri
• Kilit ve kapı kollarının değiştirilmesi

Kiracı, bu tür tadilatları yaparken taşınmazın yapısını ve değerini etkileyecek esaslı değişikliklerden kaçınmak zorundadır. Kiracının bu tür esaslı değişiklikler yapabilmesi ancak kiraya verenin yazılı izni ile mümkündür.

Kiralananda Tadilat İçin Kiraya Verenin İzni Gerekir mi?

Kiracının kiralanan taşınmazda esaslı tadilat yapabilmesi için mutlaka kiraya verenin yazılı izni alınmalıdır. Kiracı izin almaksızın esaslı tadilat yaparsa, kiraya veren yapılan masrafları karşılamaya mecbur olmadığı gibi, sözleşmenin sona ermesi durumunda taşınmazın eski hale getirilmesini de talep edebilir.

Kiralananda İzinsiz Tadilat Yapılırsa Ne Olur?

Kiracı kiraya verenin onayı olmaksızın esaslı tadilatlar yaparsa şu sonuçlar ortaya çıkabilir:

• Kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.
• Kiracı, taşınmazı eski hale getirmek zorunda kalabilir.
• Yapılan tadilatlar nedeniyle taşınmazda oluşan değer kaybını kiracı tazmin etmek zorunda kalabilir.

Kiralananda Tadilat Masraflarının Kiradan Mahsubu

Kiralananda yapılması gereken tadilatların kiraya veren tarafından yaptırılmaması durumunda, kiracı önce kiraya verene yazılı bir ihtar göndererek uygun süre vermelidir. Bu süre içerisinde kiraya veren gerekli tadilatı yaptırmazsa, kiracı masrafları karşılayarak bu bedeli kiradan düşebilir.

Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için:

• Kiraya verene önceden yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.
• Kiraya verenin tadilatı yapması için makul bir süre verilmiş olmalıdır.
• Yapılan masrafların belgelendirilmiş olması gerekir.

Kiralananda Tadilat Konusunda Sözleşmede Özel Düzenlemeler Yapılabilir mi?

Kiraya veren ve kiracı, kira sözleşmesinde tadilatla ilgili özel düzenlemeler yapabilir. Taraflar, hangi tadilatların kim tarafından yapılacağı, masrafların paylaşımı veya yapılacak tadilatların şekli konusunda sözleşmede net hükümler koyabilirler.

Bu nedenle sözleşmelerin detaylı ve açıkça hazırlanması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde engelleyecektir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı tadilat yapabilir mi?
   Kiracı, küçük ve basit tadilatları yapabilir ancak esaslı tadilatlar için kiraya verenin yazılı izni gerekir.
2. Esaslı tadilatları kim yapmak zorundadır?
   Esaslı tadilatları kiraya veren yapmakla yükümlüdür.
3. Kiracı izinsiz tadilat yaparsa ne olur?
   Kiracı, kiraya verenin izni olmadan esaslı tadilat yaparsa, taşınmazı eski haline getirmek veya oluşan zararı tazmin etmekle yükümlü olabilir.
4. Kiracı tadilat masraflarını kiradan düşebilir mi?
   Kiracı, kiraya verene bildirimde bulunup süre verdikten sonra tadilat yaptırarak masrafları kiradan düşebilir.
5. Kiraya veren tadilat yapmak istemezse ne olur?
   Kiracı, kira bedelinde indirim isteyebilir, tadilatı yapıp masrafı kiradan düşebilir veya sözleşmeden dönebilir.
6. Tadilat izni nasıl alınır?
   Tadilat izni mutlaka yazılı olarak alınmalıdır.
7. Kiracı yaptığı tadilatı söküp götürebilir mi?
   Kiracının yaptığı ve taşınmazda kalıcı özellik taşımayan eşyalar taşınabilir. Sabit ve kalıcı tadilatlar taşınamaz.
8. Tadilat masrafları sözleşmede belirlenebilir mi?
   Evet, tadilat masraflarının kim tarafından karşılanacağı sözleşmede özel olarak kararlaştırılabilir.
9. Tadilat nedeniyle kiraya zam yapılabilir mi?
   Esaslı tadilatlar sonrasında kiraya veren ve kiracı anlaşarak kira bedelinde artış yapabilirler.
10. Tadilatın zorunlu olup olmadığını kim belirler?
    Taraflar arasında anlaşmazlık çıkması halinde mahkeme, bilirkişi incelemesiyle zorunlu tadilatın tespitini yapabilir.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.