Kira sözleşmeleri, hem konut hem de işyeri kiralamalarında tarafların borç ve yükümlülüklerini açıkça belirleyen hukuki metinlerdir. Kiracının en temel borcu, sözleşmede kararlaştırılan kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Ancak uygulamada, kiracının kira bedelini eksik ödemesi sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu durum hem kiraya verenin haklarını zedeler hem de kiracının hukuki sorumluluk doğurmasına neden olur.
Bu yazıda kira bedelinin eksik ödenmesi hâlinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar, kiracının karşılaşabileceği yaptırımlar ve bu uyuşmazlıkların çözüm yöntemleri ele alınacaktır.
Kira Bedelinin Eksik Ödenmesi Nedir?
Eksik ödeme, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin tamamının ödenmemesi hâlidir. Örneğin, aylık 10.000 TL olarak belirlenen kira bedelinin 7.000 TL’sinin ödenmesi veya herhangi bir nedene dayanmaksızın eksik ödeme yapılması, bu kapsamda değerlendirilir.
Eksik ödeme, kira bedelinin hiç ödenmemesi kadar önemli bir ihlaldir. Kiracının kira bedelini eksik ödemesi, borcun ifasında temerrüt sayılmasına neden olur.
Kiraya Verenin Hakları
Kiraya veren, kira bedelinin eksik ödenmesi durumunda aşağıdaki yollara başvurabilir:
- İcra Takibi Başlatma (İlamlı/İlamsız Takip)
Kiraya veren, kiracının eksik ödediği kira bedelinin tahsili için ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu takipte 30 gün içinde eksik kısmın ödenmesi veya tahliye istenir. - Tahliye Talebi
Kira bedelinin eksik ödenmesi sürekli hâle gelmişse veya ihtarnameye rağmen tamamlanmamışsa, kiraya veren tahliye davası açabilir. Özellikle iki haklı ihtar şartı sağlanmışsa, kiraya veren sözleşmeyi sona erdirebilir. - Temerrüt Bildirimi
Kiracıya yazılı olarak temerrüt bildirimi gönderilebilir. Bildirimde eksik ödemenin tamamlanması ve aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. - Faiz Talebi
Eksik ödenen kira bedeli üzerinden gecikme faizi istenebilir. Sözleşmede faiz oranı belirlenmemişse, yasal faiz uygulanır.
Kiracının Sorumluluğu ve Temerrüt
Kiracının kira bedelini eksik ödemesi durumunda temerrüt hali doğar. Bu durumda;
- Kiraya veren, borcun tamamlanması için yazılı ihtar göndererek süre verir.
- Süre sonunda ödeme tamamlanmazsa, sözleşme feshedilebilir.
- Temerrüt nedeniyle kiracı tahliye edilebilir.
Kiracının iyi niyetli olması veya ekonomik zorluk yaşaması, hukuken borcun ifasını ortadan kaldırmaz. Ancak mahkemeler bu durumları değerlendirmeye alabilir.
Sık Karşılaşılan Senaryolar ve Hukuki Durumları
| Senaryo | Hukuki Değerlendirme | Kiraya Verenin Yol Haritası |
|---|---|---|
| Kiracı 3 ay boyunca kiranın %50’sini ödüyor | Süreklilik arz eden eksik ödeme | İhtar – icra takibi – tahliye |
| Kiracı geç ödeme yapıyor ve eksik ödüyor | Temerrüt durumu oluşur | Gecikme faizi ve ihtar gönderimi |
| Kiracı kira zammını kabul etmeyerek eski bedelden ödeme yapıyor | Yeni bedelin geçerliliği kira tespitine bağlıdır | Dava açılabilir |
| Kiracı aidat bedellerini ödemiyor ve kira bedelinden kesiyor | Tek taraflı kesinti yapılamaz | Aidat borcu ayrıca talep edilir |
Eksik Ödeme Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Mümkün mü?
Kira bedelinin eksik ödenmesi, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde sözleşmenin esaslı ihlali olarak değerlendirilir. Kiraya veren, bu ihlalin ağırlığına göre sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir. Ancak bu durumda;
- Kiracıya ihtarname çekilmeli,
- Makul bir süre verilerek ödeme talep edilmeli,
- Süre sonunda ödeme gerçekleşmezse sözleşme feshedilmelidir.
Aksi takdirde, doğrudan fesih işlemi geçersiz olabilir.
Eksik Ödemeye İlişkin Yargı Uygulamaları
Yargıtay kararlarına göre:
- Kira bedelinin eksik ödenmesi halinde kiraya verenin ihtar çekmeden doğrudan tahliye davası açması, çoğu durumda usul yönünden reddedilir.
- Ancak uzun süredir eksik ödeme devam ediyorsa, sözleşmenin feshi geçerli sayılabilir.
- Kiracının kira bedelini kasten eksik ödediği tespit edilirse, iyi niyet karinesi aleyhine döner.
Bu noktada her somut olayın kendine özgü koşulları doğrultusunda değerlendirme yapılması gerekir.
Kiracının Savunmaları ve Geçerliliği
Kiracı, eksik ödeme gerekçelerini mahkemede şu şekilde savunabilir:
- Kiralananda ayıplı durum veya eksiklik olduğu,
- Kiraya verenin bazı yükümlülüklerini yerine getirmediği,
- Ortak giderlerin kira bedeline dahil olduğu düşüncesiyle kesinti yapıldığı.
Ancak bu gerekçeler tek başına borcun ödenmemesini haklı göstermez. Mahkemeler bu iddiaları değerlendirmekle birlikte, kira bedelinin tam ve zamanında ödenmesini esas alır.
Tahliye Davasında İki Haklı İhtar Şartı
Kiraya veren, sözleşme süresi içinde kira bedelinin eksik veya geç ödendiği her ay için yazılı ihtar göndererek “haklı ihtar” hakkı kazanır. Aynı kira dönemi içinde kiracıya iki kez haklı ihtar gönderilmişse, sözleşme süresi sonunda tahliye davası açılabilir.
Bu yöntem, özellikle ticari kiralamalarda sık başvurulan bir tahliye yoludur.
Sonuç
Kira bedelinin eksik ödenmesi, kiracı açısından ciddi sonuçlar doğurabilecek bir ihlaldir. Kiraya veren, bu durumu tespit ettiğinde zaman kaybetmeden yazılı ihtar göndermeli, ödeme yapılmaması hâlinde icra takibi ve tahliye süreçlerini başlatmalıdır. Kiracı ise sözleşmeye uygun davranmalı, ödeme güçlüğü yaşıyorsa kiraya verene yazılı olarak durumu bildirmeli ve çözüm aramalıdır.
Kira ilişkilerinde ödeme düzeni, sözleşmenin devamlılığı için temel bir unsurdur. Bu nedenle hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmesi, uyuşmazlıkların önüne geçecektir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın