Giriş: Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?

Tapu sicili, taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet haklarının ve yükümlülüklerin resmen kayıt altına alındığı sistemdir. Taşınmaz üzerinde mutlak kontrol hakkı olan kişiye ise malik denir. Tapu iptal ve tescil davası, bir taşınmaz kaydı üzerinde hukuka aykırı veya usulsüz işlemler nedeniyle bir haksızlık olduğunu belirtmek ve bu haksızlığı gidermek amacıyla açılan davadır.

Tapu iptal ve tescil davalarının yasal dayanağı Türk Medeni Kanunu’nda yer almakta olup, hukuki temeli mülkiyet hakkının korunmasıdır. Bu dava türü, yanlış veya haksız tesciller nedeniyle malikin hukukunu koruma amacı taşır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Malik olmayan kişi adına tapu tescili: Taşınmazın asıl maliki olmadığı halde bir kişinin adına tescil edilmesi durumunda söz konusu dava açılabilir. Bu, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

Hukuka aykırı (yolsuz) tescil işlemleri: Hatalı veya hukuka aykırı bir şekilde yapılan tapu tescilleri için tapu iptal davası açılabilir.

Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma): Miras bırakan kişinin bilinçli bir şekilde mirasçıları aldatmak amacıyla taşınmazları üçüncü kişilere devretmesi durumunda, mirasçılar muris muvazaası nedeniyle dava açabilir.

Gaiplik halleri: Kişinin gaipliği durumunda, taşınmaz üzerindeki işlemler iptale uğrayabilir.

Hukuka aykırı bağış ve satışlar: Kanuna aykırı olarak gerçekleştirilen taşınmaz devri işlemleri iptal davalarına konu olabilir.

Sahte belge ya da irade fesadı ile tapu devri: Hile, sahtecilik veya irade dışında yapılan işlemler nedeniyle tapu devri gerçekleştiyse, iptal davası açılması mümkündür.

Hata, hile, tehditle yapılan işlemler: Bu tür baskı veya aldatmaca ile yapılan taşınmaz devri işlemleri de dava kapsamına alınabilir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Sık Görülen Gerekçeler

Muvazaa nedeniyle tapu iptali: Yasal olmayan anlaşmalarla yapılan tescillerin iptali için kullanılan bir gerekçedir.

Yanılma, kandırılma, korkutma (irade fesadı): Sahte rıza veya zorlayıcı durumlar altında yapılan taşınmaz işlemleri de iptale tabi olabilir.

İmar uygulamaları ve idari hatalar: İmar planında değişiklikler veya idari hatalar sonucu hatalı tesciller bu davalara neden olabilir.

Gerçek hak sahibinin belirlenmesi: Taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibinin belirlenemediği durumlarda da bu davalar açılır.

Tapu İptal ve Tescil Davası Nasıl Açılır?

Her dava türünde olduğu gibi, tapu iptali ve tescil davası açılırken bazı şartlar ve prosedürler takip edilmelidir:

• Dava açma şartları: Davacı tarafın kanıtlanabilir bir hak iddiası bulunmalıdır.
• Kimler dava açabilir (aktif dava ehliyeti): Hak sahibi, mirasçılar veya hukuki menfaat sahibi diğer kişiler dava açabilir.
• Görevli ve yetkili mahkeme: Bu davalar genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır.
• Dava dilekçesi içeriği ve örneği: Dava dilekçesinde olayın detaylı anlatımı ve kanıtların sunulması gerekmektedir.
• Harç ve masraflar: Davalar belli oranda harç ve masraflarla yürütülmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davasında Süreç ve İspat Yükü

Dava süreci genel akışı: Dava açıldıktan sonra mahkeme tarafından deliller toplanır ve değerlendirilir. Alınan bilirkişi raporları ve tanık ifadeleri doğrultusunda karar verilir.

İspat yükü: İspat yükü, genellikle dava açan kişinin üzerine bulunmaktadır. Ancak bazı durumlarda davalı tarafta da ispat yükü bulunabilir.

Delil niteliğinde belgeler: Tanık ifadeleri, bilirkişi raporları ve resmi kayıtlar en önemli delillerdendir.

Tapu İptal ve Tescil Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler

Mutlak ve nisbi hak iddialarında sürelere göre değerlendirme: Her hak iddiası için zamanaşımı süreleri farklılık göstermektedir. Mutlak haklar için zamanaşımı uygulanmazken, nisbi hak iddiaları için süre sınırları mevcuttur.

Yolsuz tescilde zamanaşımı: Yolsuz tescillerde zamanaşımı genelde uygulanmamaktadır. Ancak durumun özelliklerine göre değişiklik gösterir.

Mirastan mal kaçırmada süre sınırı: Mirastan mal kaçırma (muris muvazaası) durumlarında belirli bir zaman süresi içinde dava açmak gerekmektedir.

Tapu İptal ve Tescil Davası Sonuçları Nelerdir?

Tapu iptal edilirse: Mahkeme kararıyla tapu kaydı iptal edilip, gerçek hak sahibi lehine yeniden tescil yapılır.

Mahkeme kararı ile yeni tescil işlemi: Karar doğrultusunda tapu sicil müdürlüğünde gerekli tescil değişiklikleri gerçekleştirilir.

Tapu kaydında değişiklik ve sicilin düzeltilmesi: Tapu kayıtlarında yapılacak değişiklikler ilgili sicil kaydında düzeltilir ve taraflara bildirilir.

Sonucun taraflar üzerindeki etkisi: Karar, tarafların taşınmaz üzerindeki haklarını netleştirir ve mülkiyet yanlışlığını düzeltir.

Kararın icrası ve tapu müdürlüğüne bildirim: Kararın icrası, ilgili tapu müdürlüğüne resmi yazı ile bildirilir ve uygulanır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

• Tapu iptal davası ne kadar sürer? Davalar genellikle taşınmazın bulunduğu bölgedeki mahkemenin iş yüküne göre değişiklik gösterir; ancak genel olarak birkaç yıl sürebilir.
• Avukat tutmak zorunlu mu? Tapu iptal davalarında avukat tutmak zorunlu değildir, ancak hukuki süreçlerin daha sağlam yürütülmesi açısından tavsiye edilir.
• Aynı taşınmaz hakkında birden fazla dava açılabilir mi? Aynı ihlalin farklı kişilerin hakkını ihlal etmesi durunda birden fazla dava açılabilir.
• Tapu devrinden sonra dava açılabilir mi? Evet, hak ihlali olduğu sürece tapu devrinden sonra da dava açılabilir.
• İspat yükü kime aittir? İddiada bulunan, yani davacı, iddiasını ispat etmekle yükümlüdür.
• Dava dilekçesi nasıl hazırlanır? Dilekçe, hukuki dayanakları ve delilleri içerecek şekilde detaylandırılmalıdır.
• Gereksiz açılmış bir davanın sonucu ne olur? Mahkeme, yeterli kanıt sunulamadığı takdirde davayı reddeder.
• Başka bir taşınmaz üzerinde hak talep etmek mümkün mü? Haksız tescil durumunda, olayı detaylandırmak şartıyla farklı taşınmaz üzerinde de hak talep edilebilir.
• Yargılama masrafları kime aittir? Mahkeme masrafları genellikle dava sonunda kaybeden tarafa yükletilir.
• Karar aleyhe çıkarsa tekrar dava açılabilir mi? Ancak yeni delillerle durumu değiştirecek nitelikte bir başvuru yapıldığı takdirde mümkündür.