Kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı kabul ettiğini gösteren yazılı bir belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi, bu belgeye dayanılarak mahkeme kararı olmadan kiracının tahliyesine imkân tanımaktadır. Ancak uygulamada sıkça irade fesadı, baskı, yanıltma gibi nedenlerle bu belgelerin geçersizliğinin ileri sürüldüğü ve tahliye taahhütnamesinin iptali için dava açıldığı görülmektedir.
Bu yazıda, tahliye taahhütnamesinin iptal edilebilmesi için gereken şartlar, iptal davası süreci, ispat yükü ve Yargıtay uygulamaları detaylı olarak incelenecektir.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının belli bir tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı olarak beyan ettiği belgedir. Kiraya veren, bu belgeye dayanarak:
- İcra dairesine başvurabilir,
- Mahkemeye gitmeden tahliye talep edebilir,
- Kiracı itiraz etmezse tahliye gerçekleşir.
Bu taahhüt, TBK m.352/1 kapsamında bağımsız bir borçlandırıcı işlem niteliği taşır.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli sayılabilmesi için mutlaka aşağıdaki şartları taşıması gerekir:
| Şart | Açıklama |
|---|---|
| Yazılı olmalı | Mutlaka el yazılı veya yazılı belgede imzalı şekilde olmalıdır. |
| Kira sözleşmesinden sonra verilmiş olmalı | Kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen taahhüt geçersizdir. |
| Belirli bir tahliye tarihi içermeli | “Ne zaman istenirse çıkacağım” gibi muğlak ifadeler geçerli değildir. |
| Kiracının özgür iradesiyle verilmiş olmalı | Baskı, tehdit, aldatma varsa iptal davası açılabilir. |
Tahliye Taahhütnamesinin İptali Mümkün mü?
Evet. Belirli koşullar altında tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir. İptal için ileri sürülebilecek başlıca sebepler şunlardır:
1. İrade Fesadı (Baskı, Hile, Aldatma)
- Kiracı, kira sözleşmesini yaparken “imzalamazsan kiraya vermem” baskısı ile taahhüt vermişse,
- Gerçeğe aykırı bilgilerle kandırılarak imza atmışsa,
bu durumda taahhütnamenin geçersizliği ileri sürülebilir.
2. Sözleşme ile Aynı Tarihli Tahliye Taahhüdü
Taahhüt, kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmişse, bu Yargıtay’a göre geçersizdir. Çünkü kiracı o tarihte daha taşınma kararı vermemiştir; bu bir önceden verilmiş irade beyanı değildir.
3. Tarih Belirsizliği
“Bir yıl içinde çıkacağım” veya “ihtiyaç hâlinde boşaltacağım” gibi tarih içermeyen taahhütler, TBK 352’ye göre geçersizdir.
4. Kiracının İmzayı Tanımaması / Sahtecilik İddiası
Kiracı, belgedeki imzanın kendisine ait olmadığını veya taahhüdün boş kâğıda imza attırılarak sonradan doldurulduğunu ispat ederse taahhüt geçersiz sayılır.
Tahliye Taahhütnamesinin İptali Davası Nasıl Açılır?
Kiracı, geçersizliğini ileri sürmek için itiraz + menfi tespit davası açabilir. Süreç şu şekildedir:
A. İcra Takibi Başlatıldığında
- Kiraya veren taahhüde dayanarak ilamsız tahliye takibi başlatır.
- Kiracı, 7 gün içinde taahhüde itiraz eder.
- Kiraya veren itirazın kaldırılması veya menfi tespit davası açar.
B. Kiracı Doğrudan Mahkemeye Başvurursa
Kiracı, taahhüdün geçersizliğini ve iptalini talep eden menfi tespit davası açabilir. Dava Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
İspat Yükü Kimdedir?
Tahliye taahhütnamesi yazılı belge olduğundan, geçerli olduğu kabul edilir. Bu nedenle:
- İptal iddiasını ispat yükü kiracıya aittir.
- Kiracı, baskı, hile veya irade fesadını tanık, delil, olay akışı ile kanıtlamalıdır.
- Eğer taahhüt kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenmişse, bu durum açık geçersizlik sebebidir ve ispat aranmaz.
Yargıtay Kararlarıyla Tahliye Taahhüdü İptali
🔹 Yargıtay 6. HD, 2018/6345 E., 2019/893 K.
“Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenmiş olup, bu haliyle kiracının özgür iradesini yansıttığı kabul edilemez. Geçersizdir.”
🔹 Yargıtay 3. HD, 2020/3456 E., 2021/7654 K.
“Kiracının tahliye taahhüdünü baskı altında verdiği tanık beyanlarıyla desteklenmiş, taahhüt geçersiz sayılmıştır.”
🔹 Yargıtay 8. HD, 2021/4301 E., 2022/2374 K.
“Taahhütnamenin ‘ihtiyaç halinde çıkacağım’ gibi belirsiz ifade içermesi nedeniyle tahliye kararı verilemez.”
Sık Sorulan Sorular
Tahliye taahhütnamesi imzaladım ama çıkmak istemiyorum, ne yapabilirim?
Geçersizlik sebeplerinden biri varsa (baskı, tarih belirsizliği, imza sizin değilse) mahkemeye başvurarak iptal davası açabilirsiniz.
Aynı anda kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü imzaladım. Geçerli midir?
Hayır. Yargıtay içtihatlarına göre aynı tarihli taahhütler geçersiz sayılmaktadır.
Ev sahibi tahliye taahhüdüne rağmen icraya başvurmadıysa ne olur?
Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi yapılmamışsa, artık geçerliliğini yitirir.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin en güçlü tahliye araçlarından biridir. Ancak bu belge mutlak geçerli değildir. Kiracının iradesine aykırı olarak, baskı veya aldatmayla imzalatılmış taahhütler, mahkeme kararıyla geçersiz kılınabilir.
Bu süreçte hem kiracının hem de kiraya verenin usul kurallarına dikkat etmesi, taahhütnamenin usulüne uygun düzenlenmiş olup olmadığını değerlendirmesi gerekir. Her iki taraf da hak kaybı yaşamamak adına alanında uzman bir avukattan destek almalıdır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın