Kira hukuku uygulamalarında hem ev sahibi hem de kiracı açısından önemli konulardan biri, taşınmazın ne zaman ve nasıl boşaltılacağıdır. Kimi zaman taraflar, tahliye sürecinde yaşanabilecek ihtilafları önlemek amacıyla “tahliye sözleşmesi” yapma yoluna giderler. Ancak bu sözleşmenin geçerli ve bağlayıcı olabilmesi için bazı hukuki şartlara uygun düzenlenmesi gerekir. Peki, tahliye sözleşmesi nedir, hangi durumlarda yapılır, geçerlilik şartları nelerdir ve taraflara ne gibi yükümlülükler doğurur? İşte detaylı bir inceleme…

Tahliye Sözleşmesi Nedir?

Tahliye sözleşmesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmayı ve teslim etmeyi taahhüt ettiği, çoğu zaman yazılı olarak düzenlenen bir anlaşmadır. Bu belge, kira sözleşmesinden doğan tahliye yükümlülüğünün tarihsel ve hukuki olarak açık şekilde belirlenmesini sağlar.

Genellikle tahliye taahhütnamesi ile karıştırılsa da, tahliye sözleşmesi daha geniş içerikli olabilir. Sadece tahliye tarihini değil; depozitonun iadesi, eşyaların durumu, kira borcunun kalıp kalmadığı gibi konuları da içerebilir.

Tahliye Sözleşmesi ile Tahliye Taahhütnamesi Arasındaki Fark

Özellik	Tahliye Sözleşmesi	Tahliye Taahhütnamesi
Kapsam	Geniş (birden fazla konu içerebilir)	Sadece belirli tarihte tahliye taahhüdü
Hukuki Geçerlilik	Tarafların iradesine ve içeriğe bağlı	Sıkı şekil şartlarına tabidir (TBK 352)
Geçerlilik Şartı	Yazılı olması ve ispat gücü yeterli olabilir	Sözleşme tarihinden sonra ve ayrı verilmelidir
Mahkemeye Etkisi	Dava ve icra takibinde delil olur	Doğrudan icra takibine konu olabilir

Tahliye Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu unsurların bulunması gerekir:

1. Tarafların özgür iradeleriyle imzalanmış olması
2. Yazılı olarak düzenlenmiş olması
3. İki tarafın da kimlik ve adres bilgilerini içermesi
4. Tahliye tarihi ve koşullarının açıkça belirtilmesi
5. Tarafların imzalarının bulunması

Ayrıca kiracı tarafından yapılan tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ve ayrı bir tarihte verilmiş olmalıdır. Aksi halde hukuken geçersiz sayılır.

Tahliye Sözleşmesi Hangi Durumlarda Yapılır?

• Kiracı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı kabul ediyorsa
• Ev sahibi tahliye sürecini hukuki güvence altına almak istiyorsa
• Kiracının evde oturmaya devam etmesi özel koşullara bağlanmışsa
• Taraflar aralarında kira borcu, depozito, hasar gibi konuları da anlaşarak düzenlemek istiyorsa

Tahliye sözleşmesi, özellikle dostane yollarla tahliye planlanan durumlarda tercih edilir.

Tahliye Sözleşmesi Mahkemede Geçerli midir?

Evet. Usulüne uygun şekilde düzenlenen tahliye sözleşmeleri, mahkemede delil niteliği taşır. Ancak kiraya veren, söz konusu sözleşmeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatamaz. Bunun için ya ayrı bir tahliye taahhütnamesi gerekir ya da mahkemeye başvurarak tahliye davası açılmalıdır.

Tahliye Sözleşmesinin İcra Takibine Etkisi

Eğer sözleşme, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında bir tahliye taahhüdü içeriyorsa ve bu taahhüt usule uygun alınmışsa, kiraya veren:

• Tahliye taahhüdüne dayanarak
• Doğrudan icra takibi (ilamsız tahliye takibi) başlatabilir.

Bu durumda mahkemeye gerek kalmadan, icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye sağlanabilir.

Tahliye Sözleşmesi Geçersiz Sayılırsa Ne Olur?

Bazı hallerde mahkemeler, tahliye sözleşmesini geçersiz kabul edebilir:

• Kiracı kira sözleşmesini imzalarken tahliye belgesini de imzalamışsa
• İrade fesadı (zorla, tehdit altında imzalama) iddiası varsa
• Taahhüt edilen tarihin çok ileri bir tarih olması ve belirsizlik içermesi

Bu durumlarda ev sahibinin mahkemeye başvurarak tahliye davası açması gerekir.

Tahliye Sözleşmesi Örneği Neler İçermelidir?

Aşağıda basit bir tahliye sözleşmesi örnek içeriği paylaşılmıştır:

1. Tarafların Adı, Soyadı, T.C. Kimlik No
2. Kiralanan taşınmazın adresi
3. Tahliye edilecek tarih
4. Kira borcunun olup olmadığına dair beyan
5. Depozito ve hasar durumu
6. Anlaşmazlık halinde yetkili mahkeme
7. İmzalar ve tarih

Tahliye Sözleşmesinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kiracının sözleşmeyi kendi isteğiyle imzaladığını ispatlayabilecek şartlar oluşturulmalı
• Mümkünse tanık huzurunda imzalanmalı
• Yazılı belge dışında ses kaydı, video veya tanık beyanı da alınabilir
• Noter onayı şart değildir ancak ispat gücünü artırır

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargıtay birçok kararında şunu vurgulamıştır:

• Kiracıdan alınan tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmışsa geçersizdir.
• Gerçek tahliye iradesi, özgürce ortaya konulmalı ve belgeye bu yansıtılmalıdır.
• Sözleşmenin “tahliye taahhütnamesi” niteliği taşıyıp taşımadığı, içeriğiyle değerlendirilir.

Sonuç ve Değerlendirme

Tahliye sözleşmesi, kira ilişkilerinde doğabilecek tahliye ihtilaflarını önlemek amacıyla kullanılan önemli bir hukuki araçtır. Ancak bu belgenin geçerli ve bağlayıcı olabilmesi için:

• Belirli şekil şartlarına uyulmalı
• Tarafların özgür iradesine dayanmalı
• Tahliye tarihi net biçimde belirlenmelidir

Özellikle ihtilaflı konular içeren sözleşmelerin bir avukat danışmanlığında hazırlanması, ileride doğabilecek hukuki sorunların önüne geçer.

Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.