Tapu kayıtlarında karşımıza çıkan “satılamaz” ya da “satışa konu edilemez” ibareleri, bir taşınmazın malikinin mülkiyet hakkını sınırlayan ciddi hukuki sonuçlar doğurur. Bu tür sınırlamalar, genellikle “satılamaz şerhi” adı altında tapuya işlenir. Peki, satılamaz şerhi nedir, hangi durumlarda konulur, ne gibi etkiler doğurur ve bu şerh nasıl kaldırılır? Tüm bu soruların yanıtlarını bu kapsamlı rehberde bulabilirsiniz.
Satılamaz Şerhi Nedir?
Satılamaz şerhi, bir taşınmazın maliki tarafından veya mahkeme/kurum kararıyla satışının kısıtlanması için tapuya konulan sınırlayıcı bir kayıttır.
- Malik, taşınmazını devredemez, satamaz veya temlik edemez.
- Şerh süresince mülkiyet hakkı kısıtlı hale gelir.
- Tapu müdürlüğü, şerh devam ettiği sürece satış işlemini reddeder.
Satılamaz Şerhi Hangi Durumlarda Konur?
| Neden | Açıklama |
|---|---|
| Mahkeme kararı | Dava konusu olan bir taşınmaz için ihtiyati tedbir |
| Vasiyet veya miras sözleşmesi | Miras bırakanın belirli kısıtlamalar getirmesi |
| Aile konutu şerhi | Eşin rızası olmadan taşınmazın satılamaması |
| Kısıtlı kişilere ait mülkiyet | Vasi izni olmadan işlem yapılamaz |
| Bağış şartı | Devlet veya belediye tarafından bağış yoluyla verilen taşınmazlarda satış yasağı (örneğin 10 yıl satılamaz şartı) |
Tapuda “Satılamaz” Yazması Ne Anlama Gelir?
Tapu kayıtlarında “satılamaz” veya “satışı yasaktır” ifadesi varsa:
- Bu bir şerh ya da tedbir kararıdır.
- Malik, satış işlemi yapamaz.
- Alıcı da, bu şerhi kabul ederek hak kazanamaz.
- Şerh, tüm üçüncü kişilere karşı geçerlidir.
Satılamaz Şerhi Kim Tarafından Konulur?
- Mahkeme (ihtiyati tedbir kararıyla)
- Tapu sicil müdürlüğü (resen veya talep üzerine)
- Kamu kurumları (belediyeler, hazine, sosyal hizmet kurumları)
- Malikin kendisi (örneğin satış vaadi sözleşmesi gereği)
Satılamaz Şerhi Ne Kadar Süreyle Geçerlidir?
- Geçici şerhler (örneğin dava süresince konan tedbirler): Mahkeme kararıyla kaldırılır.
- Belirli süreli şerhler (örneğin bağış yoluyla 10 yıl): Süre sonunda resen kaldırılır.
- Süresiz şerhler: Talep veya karar olmadan kaldırılmaz.
Satılamaz Şerhi Olan Taşınmaz Satılabilir mi?
Hayır. Satış yapılmak istendiğinde:
- Tapu müdürlüğü, şerh nedeniyle işlemi reddeder.
- Şerh kaldırılmadan alım-satım yapılamaz.
- Bu şerhi bilerek alan kişi, geçersiz bir işlem yapmış olur ve mağduriyet yaşar.
Satılamaz Şerhi Nasıl Kaldırılır?
| Yöntem | Açıklama |
|---|---|
| Mahkeme kararı | Tedbir şerhinin kaldırılması için dava sonunda verilen karar |
| Şerh süresinin dolması | Belirli süreli şerhlerde otomatik kaldırma talebi |
| Taraf iradesi | Malikin veya şerh koyduran kişinin tapuya başvurusu |
| İlgili kurum yazısı | Kamu kurumlarının yazılı bildirimiyle (örneğin bağış koşulunun sona erdiği) |
Satılamaz Şerhi Olan Taşınmaz Kiraya Verilebilir mi?
Evet. Satılamaz şerhi yalnızca mülkiyetin devrine engeldir. Malik:
- Taşınmazı kiraya verebilir.
- Geçici kullanım hakkı sağlayabilir (intifa, oturma hakkı gibi).
- Ancak satamaz, ipotek edemez, temlik edemez.
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 1. HD, 2021/3456 E., 2022/7890 K.: “Satılamaz şerhi, taşınmazın mülkiyet devrine mutlak engel teşkil eder.”
- Yargıtay 8. HD, 2019/1222 E., 2020/4455 K.: “Süreli şerhin süresi dolmuşsa, malik talebiyle resen kaldırılır.”
Sıkça Sorulan Sorular
Satılamaz şerhi olan evi miras alabilir miyim?
Evet. Miras intikali yapılabilir, ancak satış yapılamaz.
Satılamaz şerhi ipotek koymaya engel midir?
Evet. Malik mülkiyet hakkını kullanamayacağı için ipotek işlemi yapılamaz.
Satılamaz şerhi internetten nasıl sorgulanır?
e-Devlet üzerinden tapu detayları incelenebilir. Ancak şerh ayrıntıları Tapu Müdürlüğü’nden öğrenilmelidir.
Aile konutu şerhi ile satılamaz şerhi aynı şey mi?
Hayır. Aile konutu şerhi eşin izni olmadan satışa engel olur. Satılamaz şerhi ise tamamen satış yasağıdır.
Sonuç: Tapuda “Satılamaz” Uyarısı Ciddiye Alınmalı
Satılamaz şerhi, yalnızca malikin tasarruf hakkını sınırlamakla kalmaz; aynı zamanda alıcılar için de büyük bir risk oluşturur. Bu nedenle taşınmaz alım-satım sürecinde tapu kayıtları dikkatle incelenmeli, şerhler kontrol edilmeli ve gerektiğinde profesyonel destek alınmalıdır. Unutulmamalıdır ki tapudaki bir satılamaz şerhi, işlemi tamamen geçersiz hale getirebilir.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın