Kiracı, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranını (tahditli ise ÜFE/TÜFE oranı, aksi halde serbest artış) uygulamayıp her dönem aynı tutarı ödediğinde; hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülükleri net olarak belirlenmelidir. Aşağıda, kiranın zamsız ödenmesi halinde doğacak hukuki sonuçları, kiraya verenin başvurabileceği yolları ve kiracının alması gereken önlemleri adım adım ele alıyoruz.
1. Kira Artışı ve Bildirim Yükümlülüğü
- Yasal Dayanak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344–348 (Eski TBK m. 43–47) maddeleri kira artış oranının nasıl belirleneceğini düzenler.
- Sözleşme Hükmü: Taraflar sözleşmede artış oranını ya “Yıllık TÜFE/ÜFE oranında” ya da “serbest” olarak belirler.
- Bildirim Şartı: Kiraya veren, kira artış oranını ve yeni kira tutarını en az bir kira dönemi öncesinden kiracıya yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür.
Örnek: 1 Ocak 2025’te başlayacak kira dönemindeki artış oranı, en geç 31 Aralık 2024 tarihine kadar yazılı bildirilmelidir.
2. Zamsız Ödeme ve Ödeme İhbarı
- Kiracının Ödemesi: Kiracı, artış yapılmamış eski tutarı yatırdığında, bu ödeme kira borcunun yalnızca o kısmını karşılar. Arttırılan fark ise ödenmemiş kalır.
- Ödeme İhbarı Gönderimi: Kiraya veren, yeni tutarı ve vadesini içeren “ödeme emri niteliğinde” bir yazı veya ihtarname göndererek eksik kalan farkı talep etmelidir.
Pratik Öneri: Kıymetli evrakla (taahhütlü veya noter aracılığıyla) gönderilen ihtarname, sonraki hukuki işlemlerde delil gücüne sahiptir.
3. Eksik Kısmın Takibi ve Borcun Niteliği
- Takip Ön Şartı: Kiraya veren, artış bildiriminden itibaren 6 ay içinde eksik kalan kiranın takibini başlatmamakla birlikte, son 5 kira yılı içindeki alacaklar açısından 10 yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başlar (TBK m. 149/II).
- Borcun Niteliği: Artış farkı, kira alacağı olarak asli borç niteliğindedir. Eksik ödenen tutar için ayrıca temerrüt faizi (TBK m. 120) talep edilir.
4. Temerrüt ve Faiz İşlemleri
- Temerrüt Şartı: Kira dönemi başında yeni tutar bildirilmişse, kiracı vade sonunda zamsız ödeme yaparak temerrüde düşer.
- Faiz Oranı: Yasal faiz (Avro üzerinden sözleşme yoksa %9,40 yıllık, kanuni faiz oranı) ya da sözleşmede belirlenmiş oran uygulanır.
- Faiz İşlemi Usulü: Kiraya veren, eksik tutar ve faizi birlikte talep eden ihtarname göndererek veya icra takibi başlatarak hak talep edebilir.
5. İcra Takibi ve Kira Sözleşmesinin Feshi
- İcra Takibi: Eksik kira ve faiz için kiraya veren, ödeme emri (İİK m. 51) düzenletip kiracıya tebliğ ettirebilir. 7 gün içinde itiraz gelmezse takip kesinleşir ve haciz işlemleri başlar.
- Sözleşmenin Feshi:
- Haklı Fesih: TBK m. 352’ye göre, kiracı iki kira döneminde artışlı kiranın tamamını ödemediği takdirde, kiraya veren sözleşmeyi haklı nedenle feshedebilir.
- Usul: Haklı fesih, ihtarnameyle bildirilir; bildirimde fesih tarihi belirlenir. Kiracı bu tarihe kadar borcu kapatmazsa tahliye yoluna gidilir.
6. Tahliye ve Mahkeme Süreci
- Tahliye Davası: Kiracı fesih şartlarını yerine getirmediyse, kiraya veren asliye hukuk mahkemesi’nde tahliye davası açar.
- Dilekçe İçeriği:
- Taraf ve Sözleşme Bilgileri,
- Eksik Ödeme Tutarı ve Dönemleri,
- Artış Bildirim Tarihi,
- Temerrüt ve Faiz Talebi,
- Fesih İhbarı ve Tahliye İstemi,
- Deliller (sözleşme, ihtarname, banka dekontları).
- Tahliye Kararı: Mahkeme, borcun varlığı ve fesih şartlarının gerçekleştiğini tespit ederse tahliye kararı verir.
7. Kiracının Alınması Gereken Önlemler
- Artış Bildirimini İnceleyin
- Bildirimin usulüne uygun yapıldığından (süre ve şekil koşulları) emin olun.
- İtiraz ve İstihkak Talebi
- Artış oranının hatalı veya hukuka aykırı olduğuna inanıyorsanız, kira artışının bildirim tarihinden itibaren 15 gün içinde reddetme ve istihkak davası açabilirsiniz (TBK m. 347).
- Kısmi Ödeme ve Mahsup
- Eksik tutarı yatırmak yerine, ihtar edilmemiş dönemler için kısmi ödeme yaparak fesih hakkını engelleyebilirsiniz.
- Mahkemede Savunma
- Tahliye veya takip davasında, bildirimin usulüne aykırılığını, hakkaniyete uygun olmayan oranı veya sözleşme geçerliliğini savunabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kira artışı bildirimi mutlaka yazılı mı olmalı?
Evet, TBK m. 345/II’ye göre kira artışı yazılı şekilde yapılmazsa geçersizdir.
2. Artış oranı sözleşmede belirlenmemişse ne olur?
Taraflar anlaşamazsa, yıllık en fazla TÜFE oranı uygulanır (TBK m. 344/III).
3. Geç ödeyen kiracıya yasal faiz nasıl hesaplanır?
Eksik ödemenin vade gününden itibaren aylık bileşik veya yıllık basit faiz oranı üzerinden hesaplanır; sözleşmede farklı oran yoksa yasal faiz uygulanır.
4. Tahliye için kaç dönem eksik ödeme yeterlidir?
İki ardışık dönemde artış farkı ödenmediyse haklı fesih ve tahliye mümkündür (TBK m. 352/II).
5. İhtarname göndermeden fesih yapabilir miyim?
Hayır, TBK m. 352’e göre fesih ve tahliye için gecikme ihtarı (ihtarname) şarttır.
Sonuç
Kiranın zamsız ödenmesi, sözleşmeye aykırılık ve temerrüt doğurur. Kiraya verenin, usulüne uygun bildirim, ödeme ihtarı, takip veya fesih adımlarını eksiksiz atması; kiracının ise itiraz ve savunma haklarını zamanında kullanması, tarafların hak kaybını önleyecektir. Hukuki riskleri minimize etmek için yazılı bildirimleri saklamak, profesyonel destek almak ve usul kurallarına titizlikle uymak kritik önemdedir.
Bir yanıt yazın