Kiracı ve mal sahipleri arasında en sık yaşanan ihtilaflardan biri, kira sözleşmesinin sona ermesine veya kira borcunun ödenmemesine rağmen kiracının taşınmazı boşaltmamasıdır. Bu durumda başvurulabilecek etkili yollardan biri de ilamsız tahliye sürecidir. Bu yazımızda, “kiralanan gayrimenkullerin ilamsız tahliyesi” konusunu 2025 yılı itibarıyla en güncel hukuki bilgiler ışığında; süreç, şartlar, belgeler ve dava yolları açısından tüm yönleriyle ele alıyoruz.
İlamsız Tahliye Nedir?
İlamsız tahliye, kiraya verenin elinde mahkeme kararı (ilam) olmaksızın, doğrudan icra takibi yoluyla kiracının taşınmazdan çıkarılmasını sağladığı hukuki bir yoldur. Bu işlem İcra İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.
İlamsız Tahliyenin Şartları Nelerdir?
İlamsız tahliye talep edebilmek için aşağıdaki şartların bulunması gerekir:
- Kiracının taşınmazı kullanıyor olması
- Geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı
- Kira süresinin sona ermiş ya da kira borcunun ödenmemiş olması
- Yazılı sözleşme olması zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar
İlamsız Tahliye Türleri
İlamsız tahliye iki şekilde yapılabilir:
1. Tahliye Talepli Kira Alacağı Takibi (Ödeme Emri ile) – İİK 269
Kiracı kira borcunu ödemezse, alacaklı:
- İcra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatır.
- Kiracıya 7 gün itiraz süresi, 30 gün ödeme süresi tanınır.
- Kiracı ödeme yapmaz veya itiraz etmezse tahliye edilir.
2. Süre Bitiminden Kaynaklı Tahliye – İİK 272
Kiracının kira süresi bitmiş, fakat çıkmamışsa:
- Kiraya veren süre sonunda tahliye talepli takip başlatır.
- Kiracı 7 gün içinde itiraz etmezse, tahliye işlemi başlatılır.
İlamsız Tahliye Süreci Adım Adım
1. İcra Takibi Başlatma
- İcra dairesine başvurularak ödeme emri gönderilir.
- Kira sözleşmesi, alacak dökümü sunulur.
2. Ödeme Emrinin Kiracıya Tebliği
- Kiracıya 7 gün içinde itiraz, 30 gün içinde ödeme hakkı tanınır.
- Kiracı itiraz etmez ve ödeme yapmazsa süreç tahliyeye döner.
3. Tahliye Talebi
- 30 günlük sürenin sonunda kiracı ödeme yapmadıysa, tahliye talep edilir.
- İcra Mahkemesi’ne başvuru yapılır.
4. Mahkeme Kararı ve İcra
- Mahkeme, itiraz olmazsa tahliye kararı verir.
- Karar icraya konulur, zabıta eşliğinde tahliye gerçekleştirilir.
Kiracının İtiraz Hakkı
Kiracı, icra emrine 7 gün içinde:
- Borca itiraz edebilir
- Kira sözleşmesinin süresine veya içeriğine itiraz edebilir
Bu durumda takip durur ve kiraya veren itirazın kaldırılması davası açmak zorundadır.
Gerekli Belgeler ve Dilekçeler
| Belge | Açıklama |
|---|---|
| Kira sözleşmesi | Yazılı olmasa da, ispat kolaylığı sağlar |
| Ödeme emri | İcra müdürlüğünden düzenlenir |
| Tahliye talebi dilekçesi | 30 gün sonunda icra müdürlüğüne sunulur |
| Alacak dökümü | Hangi aylara ait borçların olduğu |
Tahliye Emri Sonrası Süreç
- Mahkeme kararı üzerine icra müdürlüğü tahliye tarihini belirler.
- Polis veya jandarma nezaretinde tahliye işlemi yapılır.
- Kiracının eşyaları dışarı çıkarılır, anahtar mal sahibine verilir.
İlamsız Tahliyede Sık Sorulan Sorular
1. Kiracı ödeme yaparsa tahliye engellenir mi?
Evet. Kiracı, 30 gün içinde borcu tamamen öderse tahliye talebi düşer.
2. Kiracı itiraz etmezse süreç otomatik işler mi?
Hayır. Kiraya verenin mutlaka tahliye talebinde bulunması gerekir.
3. Kiracı sözlü olarak tahliye sözü verirse ne olur?
Yazılı bir belge yoksa ispat zordur. Sözlü taahhüt geçerli değildir.
4. Tahliye emrine rağmen kiracı çıkmazsa ne olur?
Zorla tahliye yapılır. Zorla çıkma sırasında zarar verilirse kiracı sorumlu olur.
İlamsız Tahliye Süresince Zamanlama
| Aşama | Süre |
|---|---|
| İcra takibi başlatma | Aynı gün |
| Tebligat | 7–10 gün |
| Ödeme süresi | 30 gün |
| Tahliye talebi | 30 gün sonunda yapılır |
| Mahkeme kararı ve tahliye | 1–2 ay |
Tüm süreç ortalama 2–3 ay sürebilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile İlamsız Tahliye
Kiracıdan noter onaylı ya da el yazısı ile alınan tahliye taahhütnamesi, ilamsız tahliye için en etkili yoldur. Bu belge varsa:
- Doğrudan icra dairesine başvurulabilir.
- Kiracı itiraz etmezse 15 gün içinde tahliye gerçekleşir.
İcra Mahkemesi ile Genel Mahkeme Arasındaki Fark
| Kriter | İcra Mahkemesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
|---|---|---|
| Yetki | İcra takip süreci | Genel kira davaları |
| Süre | Kısa | Uzun |
| Tahliye işlemi | İlamsız tahliyede yetkili | Dava yoluyla tahliyede yetkili |
Avukat ile İlamsız Tahliye Süreci Daha Etkili İlerler
- Süreler kaçırılmaz
- Tebligatlar doğru yapılır
- İtirazlar karşısında hızlı müdahale edilir
- Tahliye süreci kısa sürede tamamlanır
Bu nedenle profesyonel hukuki destek alınması önerilir.
Sonuç: İlamsız Tahliye, Etkili ve Hızlı Bir Çözüm Yolu
Kiracının borcunu ödememesi veya kira süresi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmaması halinde, ilamsız tahliye yöntemi ile hem daha hızlı hem de dava açmadan sonuç alınabilir. Ancak süreçlerin dikkatle yürütülmesi, zamanında başvuru ve takip edilmesi gerekir. Özellikle tahliye taahhütnamesi varsa süreç çok daha kısa sürede sonuçlanır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın