Giriş
Türkiye’de kiracı ve ev sahibi ilişkilerinde en sık gündeme gelen konulardan biri kira artış oranıdır. Her yıl belirli dönemlerde kiraya yapılacak zam, hem Türk Borçlar Kanunu’na hem de TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) verilerine göre belirlenir. Özellikle son yıllarda kira artışlarına getirilen yasal sınırlamalar, kiracılar ve ev sahipleri açısından hesaplamaları daha kritik hale getirmiştir.
Bu yazıda, 2025 yılı itibariyle konut ve işyeri kira zam oranı nasıl hesaplanır, hangi mevzuat uygulanır ve dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir, tüm yönleriyle açıklanmıştır.
1. Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, yenilenen kira sözleşmesinde önceki yılın kirasına yapılacak yasal zam oranını ifade eder. Kiraya veren, belirli koşullara göre bu oranı aşmamak kaydıyla kira bedelini artırabilir.
2. Kira Artışında Uygulanacak Mevzuat
A. Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344
Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmiş olsa bile, bu oran bir önceki yılın 12 aylık ortalama TÜFE artışını geçemez.
📌 Ancak konut kiralarında geçici bir düzenleme mevcuttur:
B. Konut Kiralarına %25 Artış Sınırı (Geçici Madde)
1 Temmuz 2022’den itibaren başlayan ve 1 Temmuz 2024’e kadar uzatılan geçici maddeye göre,
➡️ Konut kiralarında kira artışı azami %25 ile sınırlandırılmıştır.
➡️ Bu sınır, yalnızca mevcut kiracı için geçerli olup, yeni kiralamalarda serbest piyasa geçerlidir.
🟡 Not: Bu %25 sınırının 2025 yılı itibarıyla uzatılıp uzatılmayacağı henüz resmî olarak açıklanmamıştır. (Güncel bilgi için Resmî Gazete takip edilmelidir.)
3. TÜFE Ortalamasına Göre Kira Artışı (İşyeri Kiraları)
Konut dışındaki kiralamalarda (işyeri, dükkan, ofis vb.) kira artışı TÜFE (12 aylık ortalama) oranı ile sınırlandırılır.
Örnek:
2025 Nisan ayında kira yenilenecekse, Mart 2025 TÜFE (12 aylık ortalama) esas alınır.
TÜİK tarafından açıklanan bu oran her ay değişir ve kira artışlarında bir önceki ayın verisi esas alınır.
4. Kira Zam Oranı Hesaplama Formülü
📌 Kira Zam Tutarı = Mevcut Kira × Artış Oranı (%)
📌 Yeni Kira Bedeli = Mevcut Kira + Zam Tutarı
5. Örnek Hesaplamalar
A. Konut Kirası – %25 Sınırlaması Varken
- Mevcut Kira: 10.000 TL
- Zam Oranı: %25 (geçici yasal sınır)
- Zam Tutarı: 10.000 × 0,25 = 2.500 TL
- Yeni Kira Bedeli = 12.500 TL
B. İşyeri Kirası – TÜFE Oranına Göre
- Mevcut Kira: 20.000 TL
- TÜFE (12 Aylık Ortalama): %55
- Zam Tutarı: 20.000 × 0,55 = 11.000 TL
- Yeni Kira Bedeli = 31.000 TL
6. Sözleşmede Belirtilen Oranın Üstünde Artış Mümkün mü?
Hayır.
📌 Sözleşmede %60 zam yapılacaktır şeklinde bir hüküm olsa dahi, bu oran:
- Konut kiralarında %25’i,
- İşyeri kiralarında TÜFE ortalamasını
aşamaz.
Aksi durumlarda, kiracı mahkemeye başvurarak fazla artışı iptal ettirebilir.
7. Kira Artış Oranı Uyuşmazlıklarında Hukuki Süreç
Kiraya veren, kira artışını zorla uygulayamaz. Kiracı kabul etmezse:
- Kiraya veren kira tespit davası açabilir.
- Bu dava, ancak 5 yıllık sözleşme süresi dolmuşsa açılabilir.
- 5 yıldan önce yalnızca TÜFE sınırında artış mümkündür.
8. Yargıtay Kararları Işığında
- Yargıtay 3. HD: “Sözleşmede kararlaştırılan artış oranı, TÜFE ortalamasını aşıyorsa bu oran uygulanmaz.”
- Yargıtay 6. HD: “Kira artışı için TÜFE oranı geçerli olup, bu oranın üstünde bir artış kira tespit davası konusu yapılmadıkça geçerli değildir.”
- Yargıtay 12. HD: “Yüzde 25 sınırı, yalnızca konut kiralarında ve mevcut kiracılar için uygulanabilir.”
9. Kira Artışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
✔️ TÜFE oranları aylık olarak takip edilmeli
✔️ Konut ve işyeri ayrımı iyi yapılmalı
✔️ Sözleşme süresi ve başlangıç tarihi dikkate alınmalı
✔️ Kiracının rızası olmadan keyfi zam yapılamaz
✔️ Anlaşmazlık halinde hukuk yoluna başvurulmalı
Güncel TÜFE Verilerini Nereden Öğrenebilirim?
TÜFE (12 aylık ortalama) oranları, her ayın ilk haftasında TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından yayımlanır:
📍 https://www.tuik.gov.tr
Sonuç
Kira artış oranı hesaplama süreci; kira türüne, TÜFE verilerine ve güncel yasal sınırlamalara göre değişiklik göstermektedir. 2025 yılı itibarıyla konut kiralarında halen %25 sınırlaması geçerliyken, işyerlerinde TÜFE ortalaması esas alınmaktadır. Hem kiracıların hem de mal sahiplerinin, sözleşme hükümlerini ve mevzuatı doğru bilmesi, olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın