Giriş
Ekonomik koşulların ani değişimi, döviz kurlarındaki dalgalanmalar, enflasyon oranlarındaki yükseliş gibi nedenlerle kira bedelleri zamanla adil olmaktan çıkabilir. Bu gibi durumlarda kiracılar ya da ev sahipleri kira sözleşmesinin şartlarının değiştirilmesini talep edebilir. Bu talep, kira uyarlama davası adı verilen hukuki süreçle mahkemeye taşınabilir. Bu makalede, kira uyarlama davası nedir, hangi şartlarda açılır, süreci nasıldır ve Yargıtay’ın konuya ilişkin içtihatları nelerdir detaylı olarak ele alınacaktır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin imzalandığı dönemde mevcut olan şartların sonradan olağanüstü şekilde değişmesi durumunda, kira bedelinin adalete uygun biçimde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır.
Bu dava ile mahkemeden, kira bedelinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi talep edilir.
Hukuki Dayanak
Kira uyarlama davası, doğrudan Türk Borçlar Kanunu’nda yer almamakla birlikte, TBK m.138 uyarınca “aşırı ifa güçlüğü” kavramına dayandırılmaktadır.
TBK m.138 – Aşırı İfa Güçlüğü:
“Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü bir durum nedeniyle, borçludan edimini ifa etmesi beklenemezse, sözleşmenin uyarlanması istenebilir.”
Kira Uyarlama Davasının Şartları Nelerdir?
Bir kira sözleşmesinde uyarlama talep edilebilmesi için şu şartlar gerekir:
- Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi olmalıdır.
- Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir durum meydana gelmiş olmalıdır.
- Bu durum, taraflardan biri açısından aşırı ifa güçlüğü yaratmalı veya kira dengesini bozmalıdır.
- Olağanüstü durum öngörülemez ve öngörülmesi beklenemez nitelikte olmalıdır.
- İlgili taraf, sözleşmenin uyarlanması için önceden karşı tarafa başvurmuş olmalıdır.
Hangi Durumlarda Kira Uyarlama Davası Açılabilir?
- Pandemi gibi olağanüstü hal durumlarında
- Döviz kurlarındaki ciddi artışlar
- Enflasyonun aşırı yükselmesi
- Kiralanan yerin işlevini kaybetmesi (örneğin AVM içindeki mağazanın iş yapamaması)
Kira Uyarlama Davasını Kimler Açabilir?
- Kiracı (aşırı yüksek kira nedeniyle ödeme gücü zorlanmışsa)
- Kiraya veren (mevcut kira bedeli çok düşük kaldıysa)
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Dava, olağanüstü durum ortaya çıktığı andan itibaren her zaman açılabilir. Ancak uygulamada mümkün olan en kısa sürede dava açılması tavsiye edilir.
Kira Uyarlama Davası Devam Ederken Kira Ödenmeli mi?
Evet. Dava açılmış olsa bile, karar verilene kadar sözleşmedeki kira bedeli ödenmeye devam edilmelidir. Mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olur.
Mahkeme Hangi Kriterlere Bakar?
- Ekonomik göstergeler (TÜFE, ÜFE, döviz kurları)
- Tarafların ekonomik durumu
- Kiralanan yerin kullanım şekli ve gelir getirici potansiyeli
- Kira piyasası araştırmaları
- Bilirkişi incelemesi ve emsal kira bedelleri
Kira Uyarlama Davası Ne Kadar Sürer?
- Ortalama 6 ay ila 2 yıl arasında değişebilir.
- Bilirkişi raporu ve tarafların beyanları süreci etkiler.
Kira Uyarlama Davasında Gerçekleşebilecek Mahkeme Kararları
- Kira bedelinin artırılması (ev sahibi lehine)
- Kira bedelinin düşürülmesi (kiracı lehine)
- Uyarlama koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddi
Yargıtay Kararları ve İçtihatlar
Yargıtay kararlarında genel kabul görmüş ilkeler:
- “Sözleşmeye sadakat ilkesi” temel esastır.
- Ancak sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir değişiklik varsa, uyarlama yapılabilir.
- Özellikle pandemi süreci sonrası açılan davalarda, kiracı lehine kararlar verilmiştir.
Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Arasındaki Fark
| Özellik | Kira Uyarlama Davası | Kira Tespit Davası |
|---|---|---|
| Hukuki Dayanak | TBK 138 – Aşırı ifa güçlüğü | TBK 344 – Kira tespiti |
| Sebep | Olağanüstü durum | Rayiç kira bedelinin belirlenmesi |
| Taraflar | Kiracı veya kiraya veren | Genellikle kiraya veren |
| Zamanlama | Her zaman açılabilir | 5 yılda bir açılabilir |
Sonuç
Kira uyarlama davası, kiracılar ve mal sahipleri için sözleşme adaletini koruyan önemli bir hukuki yoldur. Ekonomik kriz, döviz artışı, pandemi gibi öngörülemeyen gelişmeler karşısında kira bedelinin yeniden düzenlenmesini sağlayabilir. Bu nedenle, olağanüstü bir durumun varlığı halinde sözleşme şartları mutlaka gözden geçirilmeli ve gerekli görülürse hukuki danışmanlık alınarak dava açılmalıdır.
Bir yanıt yazın