Kira sözleşmesi, kiracı ve kiraya veren arasında, belirli bir taşınmazın kullanımına yönelik olarak düzenlenen önemli hukuki belgelerdir. Sözleşmenin doğru hazırlanması, hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruyarak, ileride doğabilecek anlaşmazlıkları büyük ölçüde önler. Bu makalede, kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken temel hususlar ayrıntılı bir şekilde incelenmiştir.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiralayanın bir taşınmazı kiracıya, belirli bir süre ve belirlenen bedel karşılığında kullanıma vermeyi taahhüt ettiği yazılı anlaşmadır. Bu sözleşme, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup, taraflar arasında hukuki bağ oluşturur.

Kira Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken Bilgiler Nelerdir?

Kira sözleşmesinde yer alması gereken temel unsurlar şunlardır:

• Tarafların kimlik bilgileri ve iletişim adresleri,
• Kiralanan taşınmazın açık adresi ve özellikleri,
• Kira bedeli ve ödeme koşulları,
• Kiralama süresi ve yenileme şartları,
• Depozito miktarı ve kullanım koşulları,
• Taşınmazın kullanım amacı (konut, işyeri vb.),
• Kiraya veren ve kiracının sorumlulukları,
• Kira artış oranı ve dönemleri.

Kira Sözleşmesi Hazırlanırken Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

1. Tarafların Kimlik Bilgilerinin Doğru ve Eksiksiz Olması

Tarafların kimlik ve adres bilgilerinin doğru olması, ileride ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıklarda önemlidir. Ayrıca, iletişim bilgilerinin eksiksiz olması, taraflar arasında etkili iletişimi sağlar.

2. Kira Bedelinin Açıkça Belirtilmesi

Kira sözleşmesinde, kira bedeli net olarak belirtilmeli ve ödeme yöntemi açıkça yazılmalıdır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda uygulanacak faiz veya cezai şartlar da sözleşmede belirtilmelidir.

3. Depozito Şartlarının Açıkça Yazılması

Depozito bedelinin miktarı ve hangi koşullarda geri ödeneceği, sözleşmede açıkça yer almalıdır. Kanunen depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz ve kiracıya sözleşme sonunda iade edilmesi zorunludur.

4. Kira Artış Oranının Açıklıkla Belirtilmesi

Yıllık kira artış oranı, TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) veya taraflarca belirlenen bir oran olabilir. Bu oranın sözleşmede net olarak yazılması ileride anlaşmazlık çıkmasını engeller.

5. Taşınmazın Kullanım Amacının Belirlenmesi

Taşınmazın hangi amaçla kullanılacağı sözleşmede net olarak belirtilmelidir. Örneğin, konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması mümkün değildir.

6. Sözleşme Süresinin ve Yenileme Koşullarının Belirtilmesi

Kira süresi sözleşmede açıkça belirtilmeli ve yenileme şartları, tarafların iradeleri doğrultusunda netleştirilmelidir. Ayrıca, erken tahliye koşulları ve ceza maddeleri de belirtilmelidir.

7. Taşınmazın Durumunun Tespit Edilmesi

Kiralanan taşınmazın mevcut durumu sözleşmeye ek bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Bu tutanakta taşınmazın mevcut kusurları (varsa) belirtilmeli ve fotoğraflarla desteklenmelidir.

8. Sözleşme Maddelerinin Açık ve Anlaşılır Olması

Sözleşmede yer alan maddeler açık ve anlaşılır bir dille yazılmalı, muğlak ifadelere yer verilmemelidir. Böylece taraflar arasında yorum farkından kaynaklanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilir.

Kira Sözleşmesinde Noter Onayı Gerekli midir?

Kanunen kira sözleşmelerinin noter huzurunda yapılma zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak sözleşmenin noterde düzenlenmesi veya onaylanması, özellikle büyük bedelli veya uzun vadeli kira sözleşmelerinde tarafların haklarını koruma açısından faydalıdır.

Kiracı ve Mal Sahibinin Yükümlülükleri Nelerdir?

Kiracının Yükümlülükleri:

• Kira bedelini zamanında ödemek,
• Taşınmazı özenli kullanmak,
• Hasar durumlarını derhal mal sahibine bildirmek,
• Kira sözleşmesindeki kullanım amacına uygun hareket etmek.

Mal Sahibinin Yükümlülükleri:

• Kiralananı zamanında ve kullanıma uygun teslim etmek,
• Taşınmazda ortaya çıkan ayıpları gidermek,
• Kiracının kullanım hakkına müdahale etmemek,
• Depozitoyu sözleşme sonunda eksiksiz olarak geri ödemek.

Kira Sözleşmesi İmzalanmadan Önce Yapılması Gereken Kontroller Nelerdir?

• Tapu kaydı ve mal sahibinin mülk üzerindeki tasarruf yetkisi kontrol edilmelidir.
• Taşınmazın fiziki durumu yerinde görülerek mevcut kusurlar tutanağa geçirilmelidir.
• Taşınmazın mevcut vergi, aidat ve diğer borçlarının olmadığı teyit edilmelidir.

Kira Sözleşmesi İhlallerinde Yapılabilecekler Nelerdir?

Sözleşme ihlallerinde, öncelikle ihtarname gönderilerek ihlalin giderilmesi talep edilir. Sonuç alınamazsa hukuki süreç başlatılarak, Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılabilir.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira sözleşmesi hangi kanuna tabidir?
   Türk Borçlar Kanunu’na tabidir.
2. Kira sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?
   Sözlü yapılabilir ancak hukuki açıdan ispat zorluğu yaratabilir.
3. Kira artış oranı nasıl belirlenir?
   Genellikle TÜFE oranına göre belirlenir.
4. Depozito ne kadar olabilir?
   En fazla üç aylık kira bedeli olabilir.
5. Kiracı erken çıkmak isterse ne olur?
   Erken tahliye şartları sözleşmede belirtilmişse uygulanır.
6. Noterde kira sözleşmesi yapmak zorunlu mudur?
   Zorunlu değildir ancak önerilir.
7. Kiracı taşınmazı kötü kullanırsa ne yapılabilir?
   İhtarname gönderilir, devam ederse tahliye davası açılabilir.
8. Kira sözleşmesi yenilenirken ne yapılmalı?
   Yeni kira bedeli ve şartlar sözleşmeyle belirlenmeli ve imzalanmalıdır.
9. Kira bedeli ödenmezse ne yapılabilir?
   İki haklı ihtar sonrasında tahliye davası açılabilir.
10. Kira sözleşmesi imzalarken hangi belgeler gerekir?
    Tarafların kimlik bilgileri, tapu kaydı, depozito belgesi ve taşınmazın durumu tespit tutanağı gerekir.