Gayrimenkul sektöründe sıklıkla duyduğumuz terimlerden biri olan kat irtifakı tapusu, bir binanın henüz tamamlanmamış olması durumunda daire ya da dükkân gibi bağımsız bölümler üzerinde hak sahibi olunmasını sağlayan tapu türüdür. Özellikle yeni projeden konut alacak olanlar için kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark hayati önem taşır.
Peki, kat irtifakı tapusu nedir, nasıl alınır, geçerliliği nedir ve ileride neye dönüşür? İşte bilmeniz gereken her şey…
Kat İrtifakı Tapusu Nedir?
Kat irtifakı, henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapıda, projeye dayalı olarak belirli bağımsız bölümler (daire, dükkân vb.) üzerinde hak kurulması anlamına gelir.
Bu hak, tapu siciline tescil edilir ve alıcıya kat irtifakı tapusu verilir.
Yasal Dayanak:
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 14. ve devamı maddeleri.
Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?
- Arsa üzerinde yapı ruhsatı alınmış olmalı
- Proje, mimari olarak onaylanmış olmalı
- Henüz iskan alınmamış, inşaat tamamlanmamış olmalı
Bu aşamada yapı tamamlanmadan önce hak sahipliği kat irtifakı ile güvence altına alınır.
Kat İrtifakı Tapusu Ne İşe Yarar?
- Satın alınan bağımsız bölüm (daire/dükkan) üzerinde hak sahibini gösterir
- Kredi çekme sürecinde bankalar tarafından kabul edilir
- İleride kat mülkiyetine geçişin zorunlu ön aşamasıdır
- Tapu devri yapılırken yasal zemini sağlar
Kat İrtifakı Tapusu ile Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| İnşaat durumu | Devam ediyor | Tamamlanmış |
| İskan Belgesi | Henüz alınmamış | Alınmış |
| Tapuda bağımsız bölüm | Proje bazlı gösterilir | Gerçek, fiili bağımsız bölüm tapusu |
| Mülkiyet güvencesi | Geçici – ön mülkiyet | Tam ve kalıcı mülkiyet |
| Satışta kullanılabilir mi? | Evet | Evet |
Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?
- Yapı Ruhsatı Alınmalı
- Mimari Proje Onaylanmalı
- Tapu Müdürlüğüne Başvuru Yapılmalı
- Kat İrtifakı Tescil Edilmeli
Başvuru sürecinde yapı sahibi (müteahhit) veya hak sahibi, tapuya başvuruda bulunarak ilgili bağımsız bölüm için kat irtifakı tapusu düzenlenmesini sağlar.
Kat İrtifakı Ne Zaman Kat Mülkiyetine Dönüşür?
- Yapı tamamlandığında
- Belediyeden iskan (yapı kullanım izin belgesi) alındığında
- Tüm malikler veya müteahhit tarafından tapuda kat mülkiyeti tescili yapılır
Kat irtifakı, kanunen zorunlu olarak kat mülkiyetine dönüştürülmelidir.
Kat İrtifakı Tapusu ile Daire Alınır mı?
Evet.
Projeden ev alırken kat irtifakı tapusu alırsınız. Bu tapu, yatırımınızın yasal güvenliğini sağlar. Ancak:
- İskan alınmadan taşınmaz kullanılamaz
- İskan yoksa elektrik, su aboneliği yapılmaz
- Kat mülkiyeti kurulmadan bazı yasal haklar eksik kalır
Kat İrtifakı Olan Evde Oturulabilir mi?
Tek başına hayır.
Yasal olarak oturulabilmesi için iskan belgesi alınmış olmalıdır. Kat irtifakı tapusu, yapı tamamlanmadan önceki mülkiyeti ifade eder.
Kat İrtifakı Tapusu Olan Ev Satılır mı?
Evet.
Tapu devri yapılabilir. Ancak alıcı, iskanın alınıp alınmadığını ve projenin tamamlanma oranını dikkatle incelemelidir.
Kat İrtifakı Tapusunda Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Bağımsız bölümün proje üzerindeki numarası ve metrekare bilgisi
- Tapuda “kat irtifakı” ibaresi
- Arsa payı oranı
- Tescil tarihi ve hisseli olup olmadığı
Tapu alımında mutlaka belediye ve tapu müdürlüğü kayıtları incelenmelidir.
Yargıtay’ın Kat İrtifakı Konusundaki Görüşleri
Yargıtay kararlarına göre:
- Kat irtifakı olan yapılar tam mülkiyet statüsü kazanmamıştır.
- İskan alınmamış ve yapı tamamlanmamışsa “fiili kullanım” engellenebilir.
- Müteahhit, kat irtifakı kurulmadan bağımsız bölüm satamaz.
Sonuç: Kat İrtifakı Tapusu, Mülkiyetin İlk Adımıdır
Kat irtifakı tapusu, yapı tamamlanmadan önce konut ya da işyeri sahibi olmak isteyen yatırımcılar için yasal bir güvencedir. Ancak bu tapunun kat mülkiyetine dönüşmesi zorunludur. Satın alma sürecinde hem tapu kayıtları hem de inşaatın durumu titizlikle kontrol edilmelidir. Tapu üzerinde “kat irtifakı” ibaresi varsa, yapı henüz tamamlanmamış demektir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Kat irtifakı tapusu geçerli tapu mudur?
Evet. Ancak yapı tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilmelidir.
2. Kat irtifakı tapusu olan dairede oturabilir miyim?
İskan alınmadıysa teknik olarak oturamazsınız.
3. Kat irtifakı tapusuyla kredi alınır mı?
Evet. Bankalar genellikle kredi verir, ama bazıları iskan koşulu arar.
4. Kat irtifakı tapusunu kim alır?
Bağımsız bölüm sahibi ya da müteahhit tapu müdürlüğünden alabilir.
5. Kat irtifakı iptal edilebilir mi?
Eğer inşaat tamamlanmadan proje feshedilirse, tapu iptal edilebilir.
6. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu mu?
Evet. Yapı tamamlandığında kat mülkiyeti zorunlu hale gelir.
Bir yanıt yazın