Kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve İcra ve İflas Kanunu (İİK) başta olmak üzere birçok yasal düzenlemeyle koruma altına alınmıştır. Kiraya verenler için en önemli güvencelerden biri de kiracının kira bedelini ödememesi durumunda başvurabilecekleri tahliye yollarıdır. Bu yollardan biri de uygulamada sıkça karşılaşılan ve halk arasında “iki haklı icra takibi” olarak bilinen durumdur. Ancak bu ifade genellikle “iki haklı ihtar” kavramıyla yakından ilişkilidir ve özellikle kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracının tahliyesinde önemli bir rol oynar.

Peki, iki haklı icra takibi ya da doğru tabirle iki haklı ihtar nedir? Bu durum hangi şartlarda ortaya çıkar ve kiraya veren için ne gibi haklar doğurur? Bu blog yazımızda, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 2. fıkrasında düzenlenen “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davasını, bu ihtarların icra takibi yoluyla nasıl gerçekleştirilebileceğini, yasal süreçleri ve dikkat edilmesi gereken önemli noktaları detaylı bir şekilde inceleyeceğiz.

---

1. İki Haklı İhtar Kavramı ve Hukuki Temeli

“İki haklı icra takibi” ifadesi, aslında “iki haklı ihtar” şartının icra takibi yoluyla yerine getirilmesini ifade eder. Türk Borçlar Kanunu (TBK) Madde 352/2’ye göre:

“Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Bu maddeye göre, kiraya verenin, kiracısını kira borcunu ödemediği için tahliye edebilmesi için belirli şartlar aranır. Bu şartlardan en önemlisi, aynı kira yılı içinde farklı aylara ait iki ayrı kira bedelinin ödenmemesi ve bu ödenmeme durumları için kiracıya iki kez haklı ihtar çekilmiş olmasıdır.

İhtar Ne Demektir?

Kanun, ihtarın nasıl yapılacağını açıkça belirtmemiştir. Ancak uygulamada ve Yargıtay kararlarında, ihtarın yazılı olması gerektiği kabul edilir. Bu yazılı ihtar:

• Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname şeklinde olabileceği gibi,
• İcra takibi yoluyla gönderilen ödeme emri şeklinde de olabilir.

Önemli olan, kiracıya kira borcunu ödemesi gerektiğinin ve ödemediği takdirde yasal sonuçlarının doğacağının usulüne uygun şekilde bildirilmesidir. Bu nedenle, bir icra takibi başlatılarak gönderilen ve kiracıya tebliğ edilen ödeme emri de “haklı ihtar” niteliği taşır.

---

2. İki Haklı İhtarın Şartları Nelerdir?

“İki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekir:

1. Aynı Kira Yılı İçinde Olmalı: İhtarların, aynı kira dönemi (yılı) içinde farklı aylara ait kira borçları nedeniyle çekilmiş olması gerekir. Örneğin, 1 Ocak’ta başlayan bir kira sözleşmesi için, aynı yılın Mart ve Temmuz aylarına ait ödenmeyen kiralar için çekilen ihtarlar geçerli sayılırken, bir önceki yılın Aralık ayı ile bu yılın Şubat ayına ait kiralar için çekilen ihtarlar birleştirilemez.
2. İhtarlar Haklı Olmalı: Gönderilen ihtarların haklı olması gerekir. Bu, ihtarın konusu olan kira borcunun gerçekten ödenmemiş ve muaccel (vadesi gelmiş) olması gerektiği anlamına gelir. Kira borcunun ödenmiş olmasına rağmen ihtar çekilirse, bu ihtar haklı sayılmaz.
3. Yazılı Olmalı ve Tebliğ Edilmeli: İhtarların yazılı olması ve kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmiş olması şarttır. Noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler veya icra takibi yoluyla gönderilen ödeme emirleri, bu şartı karşılar. Tebliğ, kiracının ihtardan haberdar olduğunun yasal kanıtıdır.
4. Farklı Aylara Ait Olmalı: İki haklı ihtar, aynı ayın kira bedeli için değil, farklı aylara ait kira bedelleri için çekilmiş olmalıdır. Örneğin, Ocak ayı kirası için iki ayrı ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar şartını sağlamaz. Ancak Ocak ve Mart ayı kiraları için birer ihtar çekilmesi yeterlidir.
5. Kiraya Veren Tarafından Yapılmalı: İhtarların bizzat kiraya veren veya yasal temsilcisi (avukatı) tarafından yapılması gerekir.

---

3. İcra Takibi Yoluyla İki Haklı İhtar Oluşturma

Kiraya veren, kiracının kira borcunu ödememesi halinde, noterden ihtarname çekmek yerine icra takibi de başlatabilir. İcra takibi yoluyla gönderilen ve kiracıya tebliğ edilen ödeme emri, haklı bir ihtar yerine geçer.

Süreç Şöyle İşler:

1. İlk Ödenmeyen Kira: Kiracı, bir kira bedelini ödemez. Kiraya veren, bu borç için kiracıya karşı genel haciz yoluyla icra takibi başlatır ve kira alacağını talep eder. İcra dairesi tarafından kiracıya bir ödeme emri tebliğ edilir. Bu ödeme emri, ilk haklı ihtar niteliğindedir.
2. İkinci Ödenmeyen Kira: Aynı kira yılı içinde, farklı bir aya ait başka bir kira bedeli de ödenmez. Kiraya veren, bu ikinci borç için de kiracıya karşı yeni bir icra takibi başlatır ve kiracıya ikinci bir ödeme emri tebliğ ettirir. Bu ödeme emri, ikinci haklı ihtar niteliğindedir.

Önemli Notlar:

• İcra takibinde tahliye talebinin bulunup bulunmadığı önemli değildir. Sadece kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibi ve tebliğ edilen ödeme emri de haklı ihtar sayılır.
• Kiracının, ödeme emri tebliğ edildikten sonra borcu ödemesi, ihtarı “haklı” olmaktan çıkarmaz. Yani, iki haklı ihtar oluştuktan sonra borç ödense dahi, kiraya verenin tahliye davası açma hakkı devam eder.

---

4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Süreci

İki haklı ihtar şartları oluştuktan sonra, kiraya veren, kiracının tahliyesini sağlamak üzere dava açma hakkını elde eder.

• Dava Açma Süresi: Kiraya veren, ikinci haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmak zorundadır (TBK Madde 352/2). Bu süre, hak düşürücü süredir. Yani bu süre içinde dava açılmazsa, kiraya verenin bu nedene dayanarak tahliye isteme hakkı düşer.
  • Örnek: Kira sözleşmesi 1 Ocak’ta başlamış olsun. Mart ayına ait kira ödenmediği için 15 Mart’ta ilk icra takibi başlatıldı ve ödeme emri tebliğ edildi. Temmuz ayına ait kira ödenmediği için 15 Temmuz’da ikinci icra takibi başlatıldı ve ödeme emri tebliğ edildi. Bu durumda iki haklı ihtar oluşmuştur. Kira yılı 31 Aralık’ta bittiği için, kiraya veren en geç 31 Ocak’a kadar tahliye davasını açmalıdır.
• Yetkili Mahkeme: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Yetkili mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Arabuluculuk Şartı: 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları (iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları dahil) için dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru zorunluluğu getirilmiştir. Kiraya veren, dava açmadan önce arabulucuya başvurmalı ve arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna gidebilir.

---

5. Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

• İhtarın İçeriği: İhtarın (veya ödeme emrinin) içeriğinde, ödenmeyen kira bedelinin hangi aya ait olduğu ve miktarı açıkça belirtilmelidir.
• Kira Dönemi: Bir kira yılı, sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 12 aylık süreyi kapsar. İhtarların mutlaka bu 12 aylık dönem içinde oluşması gerekir.
• Kiracının Ödemesi: İki haklı ihtar oluştuktan sonra kiracının borcunu ödemesi, kiraya verenin tahliye hakkını ortadan kaldırmaz. Tahliye davası açılabilir. Ancak tahliye talebiyle açılan icra takiplerinde, borcun ödenmesi genellikle tahliye takibini düşürür; iki haklı ihtar mekanizması bu durumun istisnasıdır.
• İspat Yükü: İki haklı ihtarın varlığını ve usulüne uygun tebliğ edildiğini ispatlama yükü kiraya verene aittir.
• Profesyonel Destek: Kira hukuku, birçok detayı ve hassasiyeti barındıran bir alandır. Sürelerin kaçırılması veya usul hataları hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle, iki haklı ihtar sürecinde ve tahliye davasında uzman bir kira hukuku avukatından hukuki destek almak hayati önem taşır. Avukat, hem ihtarların usulüne uygun çekilmesini sağlayacak hem de tahliye davası sürecini en doğru şekilde yönetecektir.

---

Sonuç

İki haklı icra takibi ifadesiyle kastedilen, kiracının aynı kira yılı içinde farklı aylara ait kira borçlarını ödememesi nedeniyle kendisine iki ayrı haklı ihtarın (bunlar noter ihtarnamesi veya icra ödeme emri olabilir) tebliğ edilmiş olması durumudur. Bu şartlar yerine geldiğinde, kiraya veren için kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı doğar. Ancak 1 Eylül 2023’ten itibaren bu tür davalarda arabuluculuk zorunluluğu bulunmaktadır.

Kiraya verenler için önemli bir güvence olan bu mekanizma, aynı zamanda sıkı usul ve süre şartlarına tabidir. Hak kaybı yaşanmaması ve tahliye sürecinin doğru bir şekilde yürütülmesi için, kira hukuku alanında uzman bir avukatın profesyonel desteğini almak, en doğru ve güvenli yoldur.

---

Sıkça Sorulan Sorular

1. İki haklı icra takibi ile ne kastediliyor? Genellikle “iki haklı ihtar” kavramının icra takibi yoluyla gerçekleştirilmesini ifade eder. Kiracının aynı kira yılı içinde farklı aylara ait iki kira borcunu ödememesi üzerine başlatılan ve tebliğ edilen iki ayrı icra takibi ödeme emri, iki haklı ihtar yerine geçer.
2. İki haklı ihtarın amacı nedir? Kiracının kira borçlarını düzenli ödemesini sağlamak ve ödememesi halinde kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanımaktır.
3. İhtarlar mutlaka noterden mi çekilmeli? Hayır, noterden çekilebileceği gibi, kira alacağı için başlatılan ve usulüne uygun tebliğ edilen bir icra takibi ödeme emri de haklı ihtar yerine geçer.
4. İki haklı ihtar hangi kira dönemine ait olmalı? Aynı kira yılı (sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren 12 aylık dönem) içinde farklı aylara ait kira borçları için çekilmiş olmalıdır.
5. Kiracı ihtar çekildikten sonra borcunu öderse ne olur? İki haklı ihtar şartları oluştuktan sonra kiracının borcunu ödemesi, kiraya verenin tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz.
6. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalıdır? İkinci haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.
7. Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu? Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
8. İki haklı ihtarı ispat yükü kimdedir? İhtarların usulüne uygun şekilde çekildiğini ve tebliğ edildiğini ispatlama yükü kiraya verene aittir.
9. Sadece bir kira borcu için iki ihtar çekilirse yeterli olur mu? Hayır, ihtarların farklı aylara ait kira borçları nedeniyle çekilmiş olması gerekir. Aynı ayın kira borcu için iki ihtar çekilmesi, iki haklı ihtar şartını sağlamaz.
10. Bu süreçte avukat desteği almak gerekli midir? Kesinlikle tavsiye edilir. Kira hukuku detaylı ve süreye bağlı bir alan olduğu için, hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek adına uzman bir avukattan hukuki destek almak çok önemlidir.