Kira ilişkileri zaman zaman uyuşmazlıklara yol açabilir. Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazı tahliye etmemesi veya tahliye taahhüdüne uymaması gibi durumlarda, kiraya verenin en önemli yasal araçlarından biri icra yoluyla tahliye davasıdır. Bu süreçte ise görevli mahkeme genellikle icra hukuk mahkemesi olur.
Peki, icra hukuk mahkemesi tahliye kararını ne zaman verir? Hangi yollarla tahliye sağlanır? Kiracının direnci veya itirazı durumunda nasıl bir yol izlenmelidir? Bu yazıda, icra hukuk mahkemesinde görülen tahliye davalarının tüm detaylarını ele alıyoruz.
İcra hukuk mahkemesi nedir?
İcra hukuk mahkemesi, İcra ve İflas Kanunu’ndan doğan özel uyuşmazlıkların çözüldüğü bir yargı merciidir. Bu mahkemeler; icra müdürlüklerinin işlemlerine karşı yapılan itirazları, şikâyetleri ve bazı tahliye taleplerini değerlendirir.
Kiracı-kiraya veren ilişkilerinde ödeme emrine itiraz, tahliye talebi ve tahliye taahhüdüne dayalı süreçler icra hukuk mahkemesinde yürütülür.
Tahliye talebinin temel nedenleri
- Kira borcunun ödenmemesi
- Tahliye taahhüdüne aykırı davranılması
- Kullanım amacına aykırı hareket edilmesi
- Yasal sürenin dolması sonrası tahliye talebi
- Alt kira ve devir yasağı ihlali
Bu nedenlerden bazıları doğrudan icra takibiyle çözülebilirken, bazıları dava süreci gerektirir.
1. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kiracı, kira borcunu ödemediğinde kiraya veren, ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu, icra dairesinden başlatılan ve ödeme emri gönderilmesini içeren işlemdir.
Süreç şu şekilde işler:
- Kiraya veren icra dairesinden 7 günlük ödeme emri gönderilmesini talep eder.
- Kiracı, 7 gün içinde kira borcunu ödemezse,
- Kiraya veren 30 gün içinde tahliye talebinde bulunur.
- Kiracının itirazı varsa, konu icra hukuk mahkemesine taşınır.
İcra hukuk mahkemesi, kiracının itirazını değerlendirir ve itirazın haksız bulunması hâlinde tahliye kararı verir.
2. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye
Kiracının kira sözleşmesi sırasında ya da sonrasında verdiği yazılı ve tarihli tahliye taahhütnamesi, kiraya verenin icra hukuk mahkemesi yoluyla tahliye talep etmesine imkân tanır.
Bu süreçte:
- Kiraya veren, icra dairesi aracılığıyla tahliye istemli takip başlatır.
- Kiracı, 7 gün içinde bu takibe itiraz edebilir.
- İtiraz edilirse, kiraya veren icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması davası açar.
Mahkeme, taahhütnamenin geçerliliğini denetler. Şekil şartlarına uygunsa ve özgür iradeyle verilmişse, tahliye kararı verir.
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için şartlar:
- Yazılı ve tarihli olmalı
- Kiracının el yazısıyla yazılmış ya da imzalanmış olmalı
- Kira sözleşmesinden sonra düzenlenmiş olmalı
- Belirli bir tahliye tarihi içermeli
3. Kiracının itirazı ve itirazın kaldırılması
Kiracı, ödeme emrine ya da tahliye taahhüdüne itiraz ederse, kiraya veren:
- İtirazın kaldırılması için icra hukuk mahkemesine başvurur.
- Bu süreçte mahkeme, itirazın yerinde olup olmadığını inceler.
- Haksız itiraz tespit edilirse, kiracının tahliyesine karar verilir.
Mahkeme, duruma göre tahliye kararı verirken tahliyeye ilişkin süre de belirleyebilir.
4. İcra hukuk mahkemesinde yargılama süreci nasıl işler?
- Mahkemeye dilekçe ile başvurulur.
- Kiracıya dava dilekçesi ve duruşma günü tebliğ edilir.
- Kiracı, yazılı savunmasını sunabilir.
- Mahkeme delilleri inceler, tanık dinleyebilir.
- Uyuşmazlık basitse tek celsede karar verilebilir.
- Karar kesinleşmeden icra edilemez, istinaf yoluna başvurulabilir.
5. Tahliye kararının uygulanması
İcra hukuk mahkemesi tahliye kararı verdikten sonra:
- Karar kesinleştikten sonra icra müdürlüğü aracılığıyla tahliye işlemi yapılır.
- Gerekirse polis/muhafız desteğiyle zorla tahliye uygulanır.
- Eşyaların depoya kaldırılması ve tutanak tutulması sağlanır.
Tahliyeye karşı kiracının hakları
Kiracının da bazı yasal hakları vardır:
- Haksız yere başlatılan tahliye süreçlerine karşı itiraz edebilir.
- Tahliye kararına karşı istinaf başvurusu yapabilir.
- Usulsüz tahliye durumlarında tazminat talep etme hakkı doğabilir.
Ancak bu haklar kötüye kullanıldığında, hem zaman hem de maddi kayıp yaratabilir. Mahkemeler kötü niyetli itirazları tespit ettiğinde bu durumu dikkate alır.
En çok sorulan sorular
| Soru | Cevap |
|---|---|
| Tahliye taahhüdü noterden mi yapılmalı? | Hayır, el yazısıyla yazılmış ve imzalanmış olması yeterlidir. Ancak noterlikte yapılması ispat açısından avantaj sağlar. |
| Kiracı kira borcunu ödemezse ne zaman tahliye edilir? | Ödeme emrine rağmen 7 gün içinde ödeme yapılmaz ve 30 gün içinde tahliye talebi yapılırsa süreç başlar. |
| İcra hukuk mahkemesi kararı kesin mi? | Karara karşı istinaf yolu açıktır. Ancak kesinleşme sonrası tahliye mümkündür. |
| Kiracı tahliye kararına rağmen taşınmazı boşaltmazsa? | İcra müdürlüğü zorla tahliye işlemi yapar. Gerekirse zabıta desteği alınır. |
| Kiraya veren tahliye sürecinde avukatla çalışmalı mı? | Sürecin hatasız işlemesi ve zaman kaybı yaşanmaması için hukuki danışmanlık önerilir. |
İcra hukuk mahkemesi ile sulh hukuk mahkemesi arasındaki fark
| Konu | İcra Hukuk Mahkemesi | Sulh Hukuk Mahkemesi |
|---|---|---|
| Görev alanı | İcra ve tahliye işlemleri, itirazın kaldırılması | Kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları |
| Süreç | Takip sonrası gelişen işlemler | Doğrudan dava açılır |
| Tahliye kararları | Takip temelli işlemlerde | Sözleşmeye dayalı tahliye davalarında |
Sonuç: Tahliye süreçlerinde icra hukuk mahkemesi etkili bir yoldur
Kiracının ödeme yapmaması, taahhüdünü yerine getirmemesi veya taşınmazı haksız işgal etmesi durumlarında, icra hukuk mahkemesi aracılığıyla tahliye işlemleri hızlı ve etkili bir şekilde yapılabilir. Ancak bu süreçte yapılan en küçük bir usul hatası, davanın reddine veya sürecin uzamasına neden olabilir.
Bu nedenle, kira alacakları ve tahliye süreçlerinde deneyimli bir avukat desteği almak, hem zaman hem de hak kayıplarının önlenmesi açısından büyük önem taşır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın