Kat mülkiyeti rejimi altında yönetilen apartmanlarda huzurlu, düzenli ve uyumlu bir yaşam için belirli kuralların olması kaçınılmazdır. İşte bu kuralları belirleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan temel belge apartman yönetim planıdır. Yönetim planı, bir anlamda apartmanın “anayasası” niteliğinde olup, hem kat maliklerinin hem de kiracıların uyması gereken kuralları içerir.
Bu yazımızda apartman yönetim planı nedir, nasıl hazırlanır, nasıl değiştirilir ve ne tür sorunların çözümünde kullanılır, detaylıca ele alıyoruz.
Apartman Yönetim Planı Nedir?
Apartman yönetim planı, bir apartmandaki bağımsız bölümlerin malikleri arasında ortak yaşam kurallarını düzenleyen, Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) göre zorunlu olan ve tapu siciline tescil edilen yazılı belgedir.
Yönetim Planı Ne İşe Yarar?
- Ortak alanların nasıl kullanılacağını belirler,
- Aidat ve gider paylaşımını düzenler,
- Yönetici seçimini ve görevlerini açıklar,
- Apartmanda uyulması gereken kuralları ortaya koyar.
Yönetim Planının Hukuki Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu m.28:
“Yönetim planı, kat mülkiyetinin kurulması sırasında düzenlenir ve tüm kat maliklerini bağlar.”
Bu maddeye göre, her apartman için yönetim planı düzenlenmesi zorunludur. Tapuda, kat irtifakı kurulurken ya da kat mülkiyetine geçilirken bu plan da dosyalanır.
Yönetim Planı Olmazsa Ne Olur?
- Kat mülkiyeti tesisi yapılamaz,
- Apartman resmî olarak yönetilemez,
- Kat maliklerinin yükümlülükleri açıkça belirlenemez,
- KMK hükümleri genel geçerli kurallar olarak uygulanır.
Yönetim Planında Bulunması Gereken Unsurlar
| Unsur | Açıklama |
|---|---|
| Ortak alan kullanımı | Otopark, depo, çatı, merdiven gibi yerlerin kullanımı |
| Aidat ve gider paylaşımı | Ne kadar, ne zaman, nasıl toplanacağı |
| Yönetici seçimi ve görevleri | Seçim şekli, görev süresi, sorumluluklar |
| Kat maliklerinin yükümlülükleri | Gürültü, temizlik, hayvan besleme gibi konular |
| Kurallara uymamanın sonuçları | Uyarı, ihtar, dava açma gibi yaptırımlar |
Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?
- Kat mülkiyeti kurulurken tapu müdürlüğü ile birlikte hazırlanır.
- Tapuda işlem yapılmadan önce tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
- Noter onayı gerekmez ancak resmî senet niteliğindedir.
- Plan, tapu müdürlüğü tarafından kat mülkiyeti dosyasına eklenir.
Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
Değişiklik için aranan çoğunluk:
- Tüm kat maliklerinin oy birliği gerekir.
Bu nedenle yönetim planının değiştirilmesi oldukça zordur ve genellikle tüm maliklerin yazılı onayı ile mümkündür.
Yönetim Planı ile Kanun Çelişirse Ne Olur?
- Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri emredici niteliktedir.
- Yönetim planı, kanuna aykırı hükümler içerse dahi uygulanamaz.
- Yargıtay içtihatları da bu yöndedir.
Kiracılar Yönetim Planına Uymak Zorunda mı?
Evet. Kat maliki gibi kiracılar da yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Yönetici veya diğer kat malikleri, kiracıya karşı da ihtar ve dava yoluna gidebilir.
En Sık Karşılaşılan Yönetim Planı Sorunları
- Aidat oranı uyuşmazlığı
- Hayvan beslenmesinin yasaklanması
- Ortak alanların özel kullanımı
- Yönetici seçimi usulsüzlüğü
- Yönetim planının güncellenmemesi
Yönetim Planına Aykırı Davranışta Ne Yapılır?
- Yazılı ihtar gönderilir,
- Sorun çözülmezse Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır,
- Maddi zarar oluşursa tazminat davası da mümkündür.
Yargıtay Kararlarında Yönetim Planı
Yargıtay, yönetim planının:
- Tüm kat maliklerini ve kiracıları bağladığını,
- Emredici hukuk kurallarına aykırı olamayacağını,
- Değişikliğin ancak oy birliğiyle yapılabileceğini açıkça belirtmiştir.
Yönetim Planı Örneği
“Her kat maliki, bağımsız bölümünü ve ortak yerleri kullanırken diğer maliklerin haklarını ihlal edemez. Ortak alanlar kişisel kullanıma tahsis edilemez. Yönetici yılda bir defa genel kurul yaparak faaliyet raporu sunar…”
Bu gibi detaylı hükümler, yönetim planının işlevselliğini artırır.
Sonuç: Yönetim Planı, Apartman Hayatının Temelidir
Apartman yaşamında anlaşmazlıkların önlenmesi ve düzenin sağlanması için yönetim planı vazgeçilmez bir belgedir. Hem yasal dayanak hem de uygulama kılavuzu görevi görür. Özellikle yeni apartmanlarda bu planın özenle hazırlanması, eski yapılarda ise güncellenmesi çok önemlidir. Tüm maliklerin planı bilmesi ve uygulaması ise apartman huzurunun anahtarıdır.
Bir yanıt yazın