Kira ilişkileri, hem kiraya verenin hem de kiracının hak ve yükümlülüklerini düzenleyen önemli sözleşmelerdir. Ancak bazı durumlarda, kiraya verenin kiracıyı tahliye etme ihtiyacı doğabilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracının tahliyesine ilişkin belirli sebepler ve hukuki prosedürler öngörmüştür. Bu makalede, kiracının tahliye edilmesine yol açabilecek başlıca sebepler ve bu süreçte izlenmesi gereken hukuki yollar ele alınacaktır.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi veya Geç Ödenmesi

Kiracının kira bedelini ödememesi veya sürekli olarak geç ödemesi, tahliye sebeplerinin başında gelir. TBK’nın 315. maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemezse, kiraya veren yazılı olarak en az 30 günlük bir süre vererek borcun ödenmesini talep edebilir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir. Ayrıca, bir kira yılı içinde iki defa haklı ihtar alan kiracının tahliyesi de mümkündür.

2. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut veya İşyeri İhtiyacı

Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı doğarsa, kira sözleşmesinin sona erdirilmesi talep edilebilir. Bu durumda, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

3. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerektiğinde ve bu işlemler sırasında kullanım imkânsız hale geliyorsa, kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda da belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.

4. Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye talep edebilir. Bu durumda, edinim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı ve altı ay sonra tahliye davası açılmalıdır.

5. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ancak bu taahhüdünü yerine getirmemişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe veya Belde Sınırları İçinde Konutu Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, kiralanan yerle aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren bu durumu sözleşme sonrasında öğrenmişse, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.

Hukuki Süreç ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yazılı Bildirim ve Süreler: Tahliye sebeplerine dayanarak dava açmadan önce, kanunda belirtilen süreler içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması esastır.
• Dava Açma Süreleri: Her tahliye sebebi için kanunda özel dava açma süreleri belirlenmiştir. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, kaçırılması durumunda tahliye talebi reddedilebilir.
• İspat Yükümlülüğü: Tahliye sebebine dayanan iddiaların ispatı, kiraya verene aittir. Bu nedenle, tüm yazışmalar ve belgeler titizlikle saklanmalıdır.

Örnek Senaryo

Senaryo:
Hasan Bey, kiracısı Ahmet Bey’e kira bedelini sürekli geç ödediği için iki kez ihtar göndermiştir. İhtarların ardından Ahmet Bey ödeme düzenine uymamış ve kira borçları birikmiştir. Hasan Bey, TBK 315. maddeye dayanarak yazılı ihtar çekip 30 gün süre tanımış, ancak ödeme yapılmayınca tahliye davası açmıştır. Mahkeme, Hasan Bey’in haklı olduğunu belirterek tahliye kararı vermiştir.

Yaklaşık Maliyetler

İşlem Türü	Yaklaşık Maliyet (TL)
Tahliye Davası Açma	10.000 – 30.000
İcra Yoluyla Tahliye İşlemleri	5.000 – 15.000
Avukatlık Ücreti	10.000 – 25.000

Not: Maliyetler, davanın görüldüğü yer ve avukatın deneyimine göre değişiklik gösterebilir.

Hukuki Danışmanlık Almanın Önemi

Kiracının tahliyesi sürecinde, yasal prosedürlerin doğru ve eksiksiz bir şekilde uygulanması büyük önem taşır. Bu nedenle, uzman bir hukuk danışmanından destek almak, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kiracı kira borcunu ödemezse ne olur?
Kiraya veren yazılı ihtar çekip 30 gün süre tanır. Ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.

2. Yeni malik taşınmazı satın alınca kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtar çekmeli, altı ay sonra tahliye davası açmalıdır.

3. Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliyede ispat zorunlu mu?
Evet. Kiraya verenin ihtiyacının samimi ve gerçek olduğunu ispatlaması gerekmektedir.

4. Kiracının aynı ilçede başka evi varsa tahliye edilir mi?
Evet. Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da beldede oturmaya elverişli evi varsa, tahliye davası açılabilir.